Heredar un piso en Georgia está planteado con lógica: la nacionalidad del heredero no importa, el plazo de aceptación es de seis meses y los parientes cercanos no pagan impuesto. Las complicaciones aparecen cuando los herederos son lejanos, la herencia no se aceptó a tiempo o el inmueble nunca se inscribió a nombre del heredero. Vamos por partes.
- Seis meses para aceptar la herencia desde su apertura. Un tribunal puede ampliar el plazo por causa justificada.
- La nacionalidad no es obstáculo: los extranjeros pueden heredar inmuebles en Georgia.
- Los herederos de primera y segunda clase —hijos, cónyuge, padres, hermanos, abuelos, nietos— están exentos del impuesto sobre la renta por la herencia.
- Los parientes lejanos y los no parientes pagan el 20% sobre el valor que exceda el umbral legal.
- Hay que reinscribir la titularidad en el Registro Público: sin eso no se puede disponer del piso.
Quién hereda y en qué orden
La sucesión puede ser legal o testamentaria. En la sucesión legal rige un orden de clases, y la primera clase son los hijos del causante (incluidos los adoptivos), el cónyuge y los padres. Las clases siguientes heredan solo si las anteriores no existen o renuncian.
La clase importa no solo para saber quién recibe los bienes, sino para el impuesto: de ella depende que la herencia tribute o no.
El testamento
En Georgia el testamento se otorga de dos formas:
- Notarial: se redacta y autoriza ante notario con dos testigos. Se hacen dos originales: uno queda en la notaría y otro con el testador.
- Cerrado: el testador lo escribe y lo sella personalmente y lo entrega al notario para su custodia.
Heredero testamentario puede ser cualquier persona con independencia de su nacionalidad, física o jurídica, incluidas organizaciones extranjeras. El derecho sucesorio georgiano no impone restricciones por nacionalidad.
Seis meses y lo que viene después
La herencia debe aceptarse en el plazo de seis meses desde su apertura, es decir desde el fallecimiento. Transcurrido el plazo, se expiden a los herederos los certificados sucesorios.
Perder el plazo es el problema más habitual de los herederos que viven fuera: se enteraron tarde, los documentos tardaron, no pudieron viajar. El plazo puede ampliarse judicialmente si la causa se considera justificada, pero eso ya es un procedimiento aparte con pruebas.
Conclusión práctica: si usted es heredero y vive en otro país, inicie el trámite de inmediato y no «cuando pueda viajar»: un representante con poder puede hacer casi todo.
Impuestos en la sucesión
| Quién hereda | Impuesto sobre la renta |
|---|---|
| Herederos de primera y segunda clase (hijos, cónyuge, padres, hermanos, abuelos, nietos) | Exentos |
| Herederos de tercera y cuarta clase (tíos, primos) y no parientes | 20% sobre el valor que exceda el umbral legal |
Los umbrales del Código Tributario varían según el caso (aparecen cifras de 1.000 y 150.000 GEL), así que al heredar de un pariente lejano o de un no pariente conviene confirmar el umbral aplicable con un asesor fiscal: de él depende directamente el importe.
Recuerde aparte el impuesto sobre bienes inmuebles: se devenga para el heredero desde que inscribe la propiedad, si la renta anual del hogar supera los 40.000 GEL. Más en impuestos sobre la vivienda.
Reinscripción en el registro
El certificado sucesorio no es el final. La propiedad nace del asiento en el Registro Público, así que el piso debe reinscribirse a nombre del heredero. Hasta entonces no se puede vender, hipotecar ni donar.
El procedimiento, los documentos y los plazos están en nuestro artículo sobre el Registro Público, que también explica cómo leer la nota: al heredero le conviene comprobar de inmediato si el inmueble arrastra cargas del causante, como una hipoteca o un embargo.
Herederos en el extranjero
Si no está en Georgia, el esquema es estándar y está bien rodado:
- Poder a un representante: notarial, con apostilla o legalización consular, traducido al georgiano y con la traducción legitimada en Georgia.
- Documentos de parentesco: certificados de nacimiento y matrimonio, apostillados y traducidos si procede.
- Tramitación por el representante: acudir al notario, obtener el certificado e inscribir el derecho.
Los mismos principios de actuar mediante poder se explican en detalle en la compra a distancia, incluidos los riesgos de dar poder a la persona equivocada.
Qué hacer después con el piso
Tras la reinscripción el heredero suele tener tres opciones, cada una con su lógica fiscal:
- Quedárselo. Aparece el impuesto sobre bienes inmuebles si la renta del hogar supera 40.000 GEL al año.
- Alquilarlo. El alquiler residencial tributa al 5% sin deducciones o al 20% sobre el neto a través de empresario individual: véase alquilar su vivienda.
- Venderlo. Rige la regla de los dos años de propiedad; cómo se cuentan el plazo y el impuesto está en vender un piso.
Para saber cuánto vale hoy el inmueble y su liquidez, mire las medianas y el tiempo en el mercado del barrio en las páginas de barrios, y las ofertas comparables en la búsqueda de venta.