Vender un piso en Georgia es más sencillo que en la mayoría de los países: la operación se registra en un día, el notario no es obligatorio y lo más habitual es que no haya impuesto alguno. Pero hay dos puntos donde se pierde dinero: un precio mal fijado y el impuesto que se paga si se vende antes de dos años de propiedad. Vamos por partes.
- Más de 2 años en propiedad: sin impuesto. Menos de dos años: 5% sobre la diferencia entre el precio de venta y el de compra, no sobre el total.
- Registro: 150 GEL por 4 días hábiles, 270 por un día, 350 el mismo día. IVA incluido.
- El notario no es obligatorio si ambas partes firman en la Casa de Justicia. Solo hace falta con un poder otorgado en el extranjero.
- La comisión del agente es negociable: en el mercado suele ser del 1–3% y la paga el vendedor.
- El riesgo principal es el precio. Un inmueble sobrevalorado se queda meses y acaba vendiéndose por menos de lo que habría obtenido al principio.
Impuesto en la venta: la regla de los dos años
Es lo primero que hay que comprobar, porque de la fecha de compra depende que pague cero o varios miles de dólares.
| Tiempo en propiedad | Impuesto | Sobre qué |
|---|---|---|
| Más de 2 años | 0 — exención total | — |
| Menos de 2 años | 5% de IRPF | sobre la ganancia: precio de venta menos precio de compra y gastos directos |
Dos precisiones que suelen pasarse por alto. Primera: el 5% se aplica a la ganancia, no al total de la operación, es decir a la diferencia entre lo que pagó y lo que cobró. Segunda: los gastos directamente relacionados, incluida la reforma, son deducibles: si compró por 60.000 $, invirtió 10.000 $ en acabados y vendió por 75.000 $, la base imponible es de 5.000 $ y el impuesto, 250 $.
Si faltan uno o dos meses para los dos años, haga la cuenta: esperar y vender sin impuesto, o vender ahora. Con una ganancia apreciable, esperar casi siempre compensa: el 5% de la plusvalía suele superar lo que se mueve el precio en un par de meses.
El 5% es un tipo reducido especial para vivienda y vehículos personales; el tipo general del IRPF en Georgia es más alto. La fiscalidad de la propiedad se explica en nuestro artículo sobre impuestos inmobiliarios, y dónde tributa usted en general, en residencia fiscal.
Cómo fijar el precio sin perder meses
El error más caro del vendedor no es el impuesto, sino el precio. La mecánica es simple: un anuncio concentra la mayor parte de sus visitas en las dos primeras semanas. Si el precio está inflado, esas semanas se desperdician, el inmueble se vuelve un rostro conocido y al final hay que bajar igualmente, pero ya con fama de anuncio estancado.
Fijar el precio «como el del vecino» es arriesgado: el anuncio de al lado muestra el precio pedido, que puede estar lejos del precio real de cierre. Conviene mirar tres cosas:
- la mediana de su barrio y número de habitaciones, no los anuncios más caros;
- el tiempo en el mercado: cuánto tardan en retirarse inmuebles parecidos;
- la evolución de precios de los últimos meses: en un mercado al alza puede dejar margen; en uno a la baja, ese margen se convierte en meses parado.
Si su piso ya estuvo alquilado y anunciado antes, compruebe que no queden duplicados antiguos con otro precio. Los compradores los encuentran, y la discrepancia debilita su posición negociadora.
Documentos y la operación
La operación se realiza en la Casa de Justicia (Public Service Hall) y se inscribe en el Registro Público (NAPR). Ambas partes —o sus representantes— acuden a cualquier oficina, firman el contrato y presentan allí mismo la solicitud de inscripción.
Qué llevar:
- Pasaportes del vendedor y del comprador.
- El contrato de compraventa en georgiano o bilingüe.
- Una nota del registro que acredite su titularidad y la ausencia de cargas.
- Justificante del pago: el resguardo bancario.
- Consentimiento del cónyuge o un poder, si procede.
El notario no es obligatorio cuando ambas partes firman en persona en la Casa de Justicia. La intervención notarial se exige cuando la operación se hace con un poder otorgado en el extranjero.
Tras la inscripción, la nueva nota registral con código QR está disponible en formato electrónico de inmediato: con ella el comprador verifica que la titularidad ha cambiado.
Cuánto cuestan los trámites
| Plazo de inscripción | Tasa |
|---|---|
| 4 días hábiles | 150 GEL (unos 55 $) |
| 1 día hábil | 270 GEL (unos 100 $) |
| El mismo día | 350 GEL (unos 128 $) |
Todas las cantidades incluyen el IVA del 18%. Quién paga —comprador, vendedor o a medias— es cuestión de acuerdo; la ley no lo impone. También puede necesitar traductor si no habla georgiano: la traducción acreditada cuesta entre 5 y 10 $ por página. Las tarifas cambian de vez en cuando y dependen del servicio: hay fuentes que citan otras cifras (por ejemplo, 50 GEL por cuatro días y 200 por uno), así que confirme la tasa vigente en la Casa de Justicia o en napr.gov.ge antes de la operación.
Con agente o por su cuenta
La comisión del agente en Georgia es negociable: el rango de mercado es del 1–3% del precio y suele pagarla el vendedor. No hay tarifa fija, y se negocia igual que el precio.
Vender por su cuenta aquí es realista: la operación es sencilla, la inscripción dura un día y no hace falta notario. El agente justifica su comisión en tres casos: si usted está fuera y no puede enseñar el piso, si el inmueble es atípico y hay que buscar comprador, o si quiere que alguien negocie por usted. Para un piso estándar en un barrio líquido y con un precio sensato, la diferencia suele estar en la rapidez, no en la cifra final.
Qué frena una operación
- Cargas ocultas. Una hipoteca o un embargo que aparecen en la comprobación retrasan la inscripción semanas. Pida una nota registral actualizada antes de salir al mercado, no cuando ya tiene comprador.
- Errores en los documentos. Un nombre mal escrito o un código catastral incorrecto obligan a volver a presentar la solicitud.
- Poder otorgado en el extranjero. Exige contrato notarial y normalmente apostilla; reserve tiempo adicional.
- Suelo agrícola. Los extranjeros no pueden comprar terreno agrícola: si su inmueble entra en esa categoría, el número de compradores se reduce drásticamente.
Herramientas de esta web
Compruebe el precio con datos reales del mercado y no con intuiciones. Aquí tiene todo lo necesario:
- Páginas de barrios: mediana de $/m², evolución a 30 días y tiempo mediano en el mercado de su barrio.
- Las páginas «venta en el barrio»: precios por número de habitaciones y el rango habitual, para ver dónde encaja su piso.
- La búsqueda de venta: vea exactamente con qué compite ahora mismo.
- Búsqueda por radio: comparación con los edificios vecinos y no con toda la ciudad.
Si después de vender piensa comprar de nuevo, conviene leer con antelación cómo comprobar un inmueble al comprar: las mismas verificaciones, vistas desde el otro lado de la operación.