Un extranjero compra inmuebles en Georgia sin permiso especial: el trámite es simple y rápido. La dificultad no está en la burocracia, sino en que el mercado es opaco: un mismo anuncio se publica muchas veces, los precios anunciados están lejos de los de las operaciones y la comprobación del inmueble recae entera sobre usted. Abajo: la revisión paso a paso antes de la compra y cómo se comporta el mercado en realidad, según nuestros datos.
- No hace falta permiso — los extranjeros compran vivienda y locales libremente (salvo suelo agrícola).
- El documento clave es la nota del Registro (NAPR): titular, hipoteca, embargos, litigios, cargas.
- La propiedad se transmite con la inscripción, no al firmar el contrato.
- Casi la mitad de los anuncios de venta son republicaciones del mismo inmueble: la oferta real es la mitad de lo que parece.
- Negociar es realista: en 90 días registramos 20.223 bajadas de precio, del 9% de media y con mediana del 4,2%.
Cómo es el mercado en realidad
Antes de revisar un piso concreto conviene entender dos cosas del mercado en conjunto; ambas solo se ven con datos masivos.
Primera: hay menos donde elegir de lo que parece. Al preparar los datos para el modelo de valoración, la deduplicación mostró que de 266 mil anuncios de venta los inmuebles únicos eran 138 mil. Es decir, el 48% de las publicaciones son repeticiones: un mismo piso lo publican varios agentes, a menudo a precios distintos y con fotos distintas. Al recorrer el listado usted ve el mismo inmueble varias veces y sobreestima tanto la oferta como la competencia por ella.
Segunda: el precio del anuncio no es el precio de la operación. En los últimos 90 días registramos 20.223 bajadas de precio en anuncios ya publicados. La bajada media fue del 9% y la mediana del 4,2%. La distancia entre media y mediana dice mucho de la estructura del mercado: la mayoría de los ajustes son pequeños, pero hay una cola apreciable de inmuebles que recortaron con fuerza — por lo general pisos sobrevalorados que llevaban meses parados.
La nota del Registro
Es el documento central de la comprobación. La nota del Registro Público (NAPR) muestra:
- quién es el titular — si coincide con quien le vende;
- hipotecas y prendas — el piso puede estar dado en garantía a un banco;
- embargos y litigios — una operación sobre un inmueble así no se inscribe;
- cargas — servidumbres, derechos de terceros, arrendamiento inscrito;
- superficie y linderos — coteje con lo que le enseñan en la vivienda.
La nota se solicita en la Casa de Justicia o en línea; tiene coste y se emite rápido. Pídala reciente, con fecha de la operación, no de hace un mes.
El vendedor y los documentos
- Pasaporte del vendedor y cotejo con los datos de la nota registral.
- Consentimiento del cónyuge si el inmueble se adquirió durante el matrimonio.
- Poder notarial si vende un representante: compruebe vigencia, facultades y autenticidad (véase compra por poder).
- Herencia: si el derecho se obtuvo hace poco por herencia, asegúrese de que no hay otros herederos con reclamaciones (véase sucesiones).
- Deudas de suministros y de mantenimiento del edificio: no se transmiten automáticamente, pero es mejor averiguarlas antes que después.
- Obra nueva: revise no solo el piso sino al promotor — licencia de obra, puesta en servicio, reputación (véase obra nueva).
Comprobar el precio y negociar
Aquí el comprador suele tener menos apoyo: el vendedor conoce el mercado y usted no. Lo que da argumentos:
- Precios en el mismo edificio. Las coordenadas en myhome son el punto del edificio, así que por ellas se ve qué venden los vecinos. Si el vecino de escalera pide un 15% menos por la misma superficie, ya hay conversación.
- Duplicados del mismo anuncio. Un inmueble en manos de varios agentes suele ir a precios distintos; el más bajo es su punto de partida.
- Tiempo en el mercado. Un piso que lleva mucho publicado casi siempre está sobrevalorado, y el vendedor ya lo sabe.
- Mediana del barrio. Saber dónde queda el inmueble respecto al mercado de su barrio, no al de la ciudad.
Todo esto lo calcula nuestro análisis del anuncio: pegue el enlace de myhome.ge o ss.ge y verá el precio justo, los inmuebles cercanos con sus precios, los duplicados del mismo anuncio y los factores que mueven el precio justo ahí. Para comparar barrios entre sí está el pulso del barrio.
La operación: plazos y gastos
- El contrato se firma en la Casa de Justicia, donde también se presentan los documentos para la inscripción.
- Plazos de inscripción: el trámite ordinario, hasta unos días; el urgente, el mismo día (más caro).
- Gastos: tasa de inscripción, intérprete si hace falta, y abogado si lo contrata.
- La propiedad nace con la inscripción — hasta entonces usted no es propietario, aunque el contrato esté firmado y el dinero entregado.
- Los pagos es más seguro hacerlos por banco y no en efectivo: un historial acreditado sirve tanto en un litigio como en una venta futura.
El detalle del trámite está en inscripción de la propiedad, y los impuestos posteriores en impuestos sobre inmuebles.
Señales de alarma
- Precio claramente por debajo del mercado sin motivo explicable: casi siempre hay una carga, un litigio o un problema documental.
- Prisas del vendedor y la presión de «hay otro comprador»: recurso clásico para que usted se salte la comprobación.
- Negativa a enseñar una nota registral reciente o entrega de una copia de hace un mes.
- Discrepancia de superficie entre los documentos y la realidad.
- Señal en efectivo sin documento: dinero que no hay forma de recuperar.
- Venta por poder con el titular ilocalizable: no es necesariamente un fraude, pero exige doble comprobación.