Comprar un piso en Tiflis y alquilarlo es la idea de inversión más frecuente entre los recién llegados. La cuestión es cuánto renta de verdad y en qué se diferencia el alquiler por días del de larga duración. Abajo: el cálculo de rentabilidad por barrios con nuestros datos (medianas de precio de venta y de alquiler sobre 60 mil anuncios activos), un repaso honesto de los gastos que se comen esa rentabilidad y los regímenes fiscales.
- La rentabilidad bruta en Tiflis es del 6,8 al 10% anual según el barrio. Y eso antes de gastos.
- Cuanto más barato el barrio, mayor la rentabilidad: Vazisubani 10,0% y Mukhiani 8,2% frente a Didube 6,8% o Vake. La vivienda cara se amortiza más despacio.
- La rentabilidad neta es un tercio menor que la bruta: impuestos, meses vacíos, gestión, amortización.
- Impuesto sobre el alquiler: 5% para una persona física que alquila vivienda, o 1% con el estatus de pequeña empresa como empresario individual — la diferencia es sustancial.
- El alquiler por días factura más en bruto, pero exige trabajo o una gestora (15–25% de los ingresos) y depende mucho más de la temporada.
Rentabilidad por barrios
Calculamos la rentabilidad bruta de forma directa: alquiler mediano por m² × 12 meses ÷ precio de venta mediano por m². Ambas medianas salen de los anuncios activos de pisos en nuestra base, así que no es «la media del mercado» sino cifras concretas de cada barrio.
| Barrio | Venta, $/m² | Alquiler, $/m² | Rentabilidad, % anual |
|---|---|---|---|
| Vazisubani | 950 | 7,9 | 10,0 |
| Digomi 1-9 | 1 335 | 10,0 | 9,0 |
| Mukhiani | 1 273 | 8,7 | 8,2 |
| Lago Lisi | 1 797 | 12,2 | 8,2 |
| Temka | 1 242 | 8,3 | 8,1 |
| Krtsanisi | 1 880 | 12,0 | 7,7 |
| Avenida Moscú | 1 382 | 8,8 | 7,7 |
| Vashlijvari | 1 430 | 9,1 | 7,6 |
| Varketili | 1 333 | 8,2 | 7,4 |
| Didi Digomi | 1 406 | 8,7 | 7,4 |
| Isani | 1 489 | 9,2 | 7,4 |
| Chugureti | 1 650 | 10,0 | 7,3 |
| Digomi | 1 503 | 9,2 | 7,3 |
| Nadzaladevi | 1 540 | 9,4 | 7,3 |
| Sanzona | 1 442 | 8,5 | 7,1 |
| Meseta Nutsubidze | 1 600 | 9,5 | 7,1 |
| Ortachala | 1 757 | 10,2 | 7,0 |
| Gldani | 1 447 | 8,3 | 6,9 |
| Didube | 1 641 | 9,3 | 6,8 |
De ahí una conclusión práctica: si el objetivo es la renta y no vivir uno mismo, los barrios céntricos caros casi siempre pierden. Pero los barrios baratos tienen su precio: menos liquidez al vender, búsqueda de inquilino más larga, rotación más frecuente. No mire solo el porcentaje, mire también el tiempo que llevan los anuncios en el pulso del barrio: muestra a qué velocidad se colocan allí los pisos de verdad.
Larga duración o por días
| Larga duración | Por días | |
|---|---|---|
| Ingresos brutos | Menores, pero estables | Mayores en temporada, hundimientos en invierno |
| Dedicación del propietario | Unas horas al año | Trabajo diario o una gestora |
| Gastos | Mínimos | Limpieza, ropa de cama, comisiones de plataformas, gestora 15–25% |
| Desgaste del piso | Lento | Rápido: cambio de huéspedes cada 2–4 días |
| Regulación | Sencilla | Más compleja: IVA por encima del umbral, normas del edificio |
El tópico de que «por días se gana el doble» solo vale para los ingresos brutos en temporada alta y solo en buenas ubicaciones: centro, vistas, cerca del metro. Descontadas limpiezas, días vacíos y comisiones, la diferencia se estrecha mucho, y fuera de temporada puede desaparecer del todo. Si usted no vive en Georgia y no está dispuesto a pagar una gestora, el alquiler de larga duración es casi siempre más práctico.
Qué se come la rentabilidad
- El impuesto — 1% o 5% según el régimen (véase más abajo).
- Los meses vacíos. Incluso en un barrio líquido, cuente con 2–4 semanas al año entre inquilinos. Eso ya son 4–8% menos de ingresos.
- La gestión. El agente que busca inquilino suele cobrar media mensualidad una vez; una gestora de alquiler por días, entre el 15 y el 25% de los ingresos de forma permanente.
- Reparaciones y amortización. Cada 3–5 años toca refrescar la vivienda, y los electrodomésticos se estropean. Es razonable reservar el equivalente a una mensualidad al año.
- Los suministros en larga duración suele pagarlos el inquilino, pero los meses vacíos los paga usted.
Regla práctica: la rentabilidad neta sale alrededor de un tercio por debajo de la bruta. De un 8% bruto quedan un 5–5,5%, todavía bastante más que un depósito bancario en dólares, pero no el «10% anual» que prometen los anuncios.
Impuestos
La bifurcación clave para el propietario.
- Persona física, vivienda residencial, alquiler a particulares — tipo del 5% sobre la renta, sin deducir gastos. Es la opción simple y la más habitual.
- Empresario individual con estatus de pequeña empresa — 1% sobre la facturación mientras se respete el límite. Exige darse de alta y presentar declaraciones mensuales, pero con importes apreciables el ahorro es notable (véase estatus de pequeña empresa y cómo registrarse como empresario individual).
- El alquiler por días se acerca más a una actividad empresarial; por encima del umbral de facturación se añade el IVA. Aquí conviene aún más calcular el régimen de antemano.
Cómo alquilar: contrato y fianza
- Contrato por escrito, aunque el inquilino sea «conocido de conocidos». Es también lo que le protege en las disputas por la fianza y por daños.
- Inventario con fotos en la entrada. Es lo único que funciona de verdad cuando se discute el estado del piso a la salida.
- Fianza — normalmente una mensualidad. Deje por escrito por qué se retiene: no «por daños» en general, sino de forma concreta.
- Lecturas de los contadores en el acta, con la fecha de entrada.
- Los pagos, a cuenta bancaria y no en efectivo: en un conflicto, el historial de transferencias es su prueba principal.
Qué hacer si el inquilino deja de pagar o estropea el mobiliario se explica aparte: conflictos en el alquiler.
Riesgos
- Sobrevalorar la renta. Un piso publicado por encima del mercado se queda vacío meses, y ese vacío cuesta más que la diferencia de precio. Compruebe el suyo en el análisis del anuncio: le mostrará el alquiler justo y los inmuebles cercanos.
- Obra nueva sin reformar. La estructura blanca no se alquila; meta la reforma en el cálculo de amortización y no en el «ya lo haré».
- Estacionalidad en el alquiler por días. Calcular con agosto o con enero da diferencias de varias veces.
- Gestión a distancia. Sin alguien sobre el terreno, cualquier fuga se convierte en un problema caro.
Para valorar un piso concreto — alquiler justo, qué hay al lado, duplicados del anuncio — está el análisis, y para comparar barrios por precios y evolución, el pulso del barrio.