Las zonas industriales libres de Georgia son territorios con impuesto de sociedades cero, sin IVA, sin impuesto sobre bienes inmuebles y sin aranceles de importación o exportación. Suena a sueño, pero el régimen tiene una lógica firme: se creó para la industria y el comercio de mercancías, no para autónomos, inversores inmobiliarios ni propietarios de pisos. Veamos a quién le sirve realmente una ZIL y por qué el alquiler no puede trasladarse allí.
- Tres zonas en funcionamiento: Poti (desde 2008, 300 ha, más de 100 empresas), Tiflis (desde 2015, unas 17 ha, alrededor de 150 empresas), Hualing Kutaisi (desde 2015, 36 ha).
- Exención del impuesto sobre beneficios, del impuesto sobre dividendos, del IVA, del impuesto inmobiliario y de los aranceles.
- El único impuesto relevante es el 4% sobre operaciones entre la zona y el resto de Georgia.
- Es un régimen para negocios de mercancías: producción, almacén, logística, reexportación.
- Un piso y su renta de alquiler no pueden meterse en una ZIL: son mundos distintos.
Qué es una ZIL
Una zona industrial libre es un recinto delimitado con un régimen fiscal y aduanero especial. La empresa registrada en la zona opera dentro de ella y queda, en la práctica, fuera del perímetro fiscal ordinario del país.
El sentido del mecanismo es atraer producción, transformación y comercio de tránsito: la mercancía entra, se procesa o se almacena y sigue su camino sin generar carga fiscal dentro de Georgia.
Qué zonas funcionan
Poti
La zona más antigua y grande del país, junto al puerto del mar Negro. La opción lógica para todo lo ligado a logística marítima, almacenaje y reexportación.
Tiflis
Zona compacta junto al aeropuerto y la ciudad, con acceso al mercado laboral de la capital. Encaja con la industria ligera y con negocios que necesitan cercanía a personal y conexiones aéreas.
Hualing Kutaisi
Zona desarrollada por el grupo Hualing con apoyo estatal. En Kutaisi no se exige inversión mínima ni capital mínimo para empezar a operar.
El régimen fiscal
| Impuesto | En la ZIL |
|---|---|
| Impuesto sobre beneficios (tipo general 15%) | 0% |
| Impuesto sobre dividendos (normalmente 5%) | 0% |
| IVA | no se aplica a las operaciones dentro del régimen |
| Impuesto sobre bienes inmuebles | 0% |
| Aranceles de importación y exportación | 0% |
| Operaciones con el resto de Georgia | 4% |
La última línea es la clave. El tipo cero funciona mientras el negocio mira hacia fuera: entra mercancía, se procesa, sale. En cuanto empieza a vender en el mercado interno georgiano, esas operaciones tributan al 4% y la economía cambia.
A quién le sirve
- Producción y montaje: entran componentes, sale producto terminado a exportación.
- Logística de almacén y reexportación, sobre todo en Poti por su puerto.
- Transformación con posterior salida al exterior.
- Empresas con flujos de mercancías para las que aranceles e IVA pesan de forma apreciable en el coste.
A quién no le sirve
Conviene ser directo, porque las ZIL se venden a menudo como un «esquema universal de impuesto cero».
| Situación | Por qué la ZIL no es la solución |
|---|---|
| Trabajo freelance y servicios a clientes extranjeros | El régimen está pensado para mercancías dentro de la zona; para servicios es más simple y barato el estatus de pequeña empresa al 1% |
| Alquilar un piso | La renta se genera fuera de la zona y tributa por sus propias reglas |
| Vender su propia vivienda | Rige la regla de los dos años de propiedad, no el régimen de la ZIL |
| Comercio y servicios locales en Georgia | Las operaciones con el resto del país tributan al 4% y la ventaja se diluye |
Para servicios y autónomos la alternativa sensata es el estatus de pequeña empresa al 1%, superpuesto a un empresario individual. Es más barato, más rápido y no exige presencia en un polígono industrial.
ZIL y vivienda
El malentendido más frecuente suena así: «registro una empresa en la zona libre y alquilo el piso a través de ella sin impuestos». No funciona, por tres razones.
- Territorio. El beneficio está ligado a la actividad dentro de la zona, y su piso está en una ciudad corriente.
- Naturaleza de la renta. El alquiler es renta de fuente georgiana y tributa por sus reglas: vivienda al 5% sin deducciones o al 20% sobre el neto vía empresario individual; véase alquilar su vivienda.
- Venta. Al vender rige la regla de los dos años de propiedad: detalles en vender un piso.
Los inmuebles dentro de las zonas son naves industriales y almacenes, no viviendas: se alquilan para producir, no se compran para vivir ni para revender como pisos.
Qué elegir en su lugar
| Su situación | Régimen sensato |
|---|---|
| Freelance, TI, servicios a clientes extranjeros | Empresario individual con estatus de pequeña empresa, 1% de la facturación |
| Alquilar un piso | El régimen ordinario del alquiler |
| Producir y exportar mercancías | Una ZIL: aquí el régimen sí funciona |
| Comerciar dentro de Georgia | Sociedad ordinaria; en la ZIL el 4% se come la ventaja |
Si se traslada con un negocio y a la vez busca vivienda, conviene mirar ambas cosas juntas: precios y estructura de la oferta por barrio en las páginas de barrios, selección en la búsqueda de venta, y dónde acabará siendo residente fiscal en residencia fiscal.