Un extranjero sí puede pedir hipoteca en Georgia: la ley no lo prohíbe y los grandes bancos trabajan con no residentes. Pero las condiciones difieren de lo habitual en Europa: entrada desde el 30%, tipos de dos dígitos y un plazo en dólares que es la mitad del que se ofrece en lari. Veamos qué ofrecen realmente los bancos y cuándo tiene sentido hipotecarse aquí.
- La entrada para un extranjero es del 30–40%. Con seis meses de ingresos documentados en Georgia, algunos bancos la bajan al 15%.
- Tipos: aproximadamente 7–12% anual según la moneda, el banco y su perfil.
- Plazo: hasta 20 años en lari; en dólares y euros suele ser la mitad, hasta 10 años.
- El riesgo de divisa pesa más que el tipo: un préstamo en dólares con ingresos en lari es el error más común.
- La hipoteca es una carga registral y aparece en la nota del inmueble.
¿Le dan hipoteca a un extranjero?
Sí. La legislación georgiana no prohíbe a los no residentes obtener préstamos en bancos locales. Los mayores actores —Bank of Georgia, TBC, Liberty Bank, Credo, Halyk— tienen productos específicos para expatriados o están dispuestos a estudiar solicitudes dentro de sus programas estándar.
Cuando hay denegación, no suele deberse a la nacionalidad sino a la imposibilidad de acreditar ingresos: el banco necesita ver con qué va a pagar. Por eso una cuenta georgiana con historial de ingresos mejora notablemente las condiciones; cómo abrirla se explica en nuestro artículo sobre cuentas bancarias.
Condiciones: entrada, tipo, plazo
| Parámetro | Para un extranjero | Comentario |
|---|---|---|
| Entrada | 30–40% | Con ingresos documentados en Georgia durante los últimos 6 meses, algunos bancos bajan al 15% |
| Tipo | aproximadamente 7–12% anual | Depende de la moneda, el importe, la entrada y la tasación; TBC citaba en torno al 10,7% en lari a principios de 2025 (unos 11,5% con comisiones y seguro) |
| Plazo en lari | hasta 20 años | La opción más larga |
| Plazo en USD/EUR | normalmente hasta 10 años | En divisa los bancos prestan a plazos más cortos |
| Importe | desde 3.000 GEL | El techo varía según el banco: se citan límites de 500.000 $ y de 600.000 GEL |
Los bancos cambian tipos y límites con frecuencia y las guías públicas van por detrás. Las cifras anteriores son una referencia para planificar, no una oferta: consulte las condiciones reales en el banco concreto y para su perfil.
Quién concede
El mercado está concentrado: la mayor parte del volumen está en unos pocos bancos.
Bank of Georgia y TBC
Los dos mayores bancos del país, con la red más amplia y atención en inglés. El techo de TBC se ha citado en 500.000 $ o su equivalente. La comparación suele empezar por aquí.
Liberty Bank, Credo, Halyk, Basisbank
Liberty ofrece tradicionalmente plazos más largos en lari (hasta 240 meses) y hasta 120 meses en divisa. Los bancos menores son a veces más flexibles con casos atípicos, pero piden más documentación.
Documentos y procedimiento
- Pasaporte y, si lo tiene, permiso de residencia.
- Acreditación de ingresos: certificado de empresa, extractos bancarios, documentación del negocio. Es el punto decisivo: cuanto más claros los ingresos, menor entrada y tipo.
- Tasación por un tasador acreditado ante el banco. El préstamo se calcula sobre el valor de tasación, no sobre el precio del contrato: si el vendedor infló el precio, la diferencia la pone usted.
- Nota registral del inmueble: el banco revisará las cargas al menos con tanto cuidado como usted.
- Seguro del inmueble y, a veces, de vida del prestatario: inclúyalo en el coste total.
Una vez aprobada, la hipoteca se inscribe en el Registro Público como carga. Desde ese momento el piso no puede venderse sin el consentimiento del banco, y cualquier futuro comprador verá esa misma carga en la nota (cómo leerla está en nuestro artículo sobre el Registro Público).
Riesgo de divisa
Es la parte más importante, y pesa más que uno o dos puntos de tipo.
Si gana en lari y paga en dólares, una depreciación del lari sube su cuota aunque el tipo no haya cambiado. La regla es simple: la moneda del préstamo debe coincidir con la de sus ingresos. Un tipo más bajo en divisa es el precio de trasladarle a usted ese riesgo.
También ocurre lo contrario: ingresos en dólares y préstamo en lari a un tipo más alto y a más plazo. Ahí el riesgo es menor, pero el sobrecoste del plazo largo es notable: calcule el total de pagos, no el tipo.
Cuándo compensa hipotecarse
Con una entrada del 30% y un tipo de dos dígitos, la hipoteca en Georgia no es una forma de «comprar porque no llega el dinero», sino una herramienta de gestión de capital. Tiene sentido cuando:
- el dinero que no aporta le renta más que el tipo del préstamo;
- compra para alquilar y la renta cubre una parte sustancial de la cuota: las rentabilidades por barrio están en las páginas de barrios;
- prefiere no sacar todo su capital de otra jurisdicción.
Si la hipoteca solo sirve para llegar al precio pedido, es más honesto mirar opciones más baratas: la búsqueda de venta y las páginas de barrio muestran dónde un piso similar cuesta menos sin renunciar a la ubicación.
Qué revisar antes de firmar
- El coste total del crédito, no solo el tipo: comisiones, seguro, tasación.
- Las condiciones de amortización anticipada: si hay comisión y desde cuándo.
- La moneda del préstamo frente a la de sus ingresos.
- Si el tipo es fijo o variable y a qué está referenciado.
- La tasación: si coincide con el precio del vendedor.
Y aparte: la hipoteca no sustituye las comprobaciones habituales del comprador. La lista completa está en cómo comprar con seguridad, y los impuestos posteriores en impuestos sobre la vivienda.