La mayoría de los propietarios de pisos no necesita licencia de obra en absoluto: pintar, cambiar el alicatado o sustituir la fontanería en su sitio no requiere trámite. La licencia aparece cuando se tocan muros de carga, la fachada, las zonas húmedas o el uso del local. A continuación, la línea clara entre «adelante» y «hace falta proyecto», con plazos, multas y lo que una reforma no inscrita provoca al vender.
- Sin licencia: acabados, tabiques no estructurales, sustituir fontanería sin moverla, puertas interiores.
- Con licencia: muros de carga, mover cocina o baño, cambiar la fachada y acristalar el balcón, unir viviendas, cambiar el uso.
- La tramitación tarda hasta 20 días hábiles si no hacen falta autorizaciones adicionales.
- Las multas por obra sin licencia rondan los 8.000–10.000 GEL y llegan a 30.000 GEL en zonas de protección del patrimonio y dentro de Tiflis.
- Una reforma no inscrita aflora en la venta: formalmente vende algo distinto de lo que enseña.
Qué se puede hacer sin licencia
Una reforma estética, e incluso bastante profunda, no requiere licencia. Puede libremente:
- levantar y retirar tabiques no estructurales de pladur o madera;
- hacer cualquier acabado: pintura, azulejos, papel, suelos;
- sustituir la fontanería sin desplazar tuberías ni puntos de conexión;
- cambiar puertas interiores y elementos interiores que no afecten a la fachada.
Ejemplo típico: unir cocina y salón retirando un tabique no portante no requiere licencia. La misma operación sobre un muro de carga sí la requiere, y son dos historias completamente distintas en plazos y coste.
Qué exige licencia
| Obras | Por qué |
|---|---|
| Muros de carga: huecos, derribo, refuerzo | Afecta a la estructura del edificio y a la seguridad de los vecinos |
| Trasladar cocina o baño | Cambian las zonas húmedas y las instalaciones del edificio |
| Fachada: ventanas, puertas, balcones, unidades exteriores de aire acondicionado | El aspecto exterior está sujeto a normativa urbanística |
| Aumento de superficie, anexos, unir estancias | Cambian las características catastrales del inmueble |
| Unión de viviendas con inscripción catastral | Nace un nuevo objeto de derecho |
| Cambio de uso: de residencial a comercial | Se aplican otras normas y otros requisitos al local |
Acristalar el balcón o colgar la unidad exterior del aire acondicionado parecen menudencias, pero formalmente alteran la fachada. En el centro de Tiflis y en las zonas de protección del patrimonio se vigila con especial rigor.
Cómo se obtiene la licencia
En Tiflis las licencias las expide el Ayuntamiento, y el recorrido es este:
- Comprobación del inmueble y su situación jurídica: titularidad, linderos catastrales, cargas.
- Determinación de las restricciones urbanísticas de la parcela o el edificio.
- Preparación del proyecto arquitectónico, a cargo de un arquitecto colegiado.
- Presentación de la solicitud con los documentos de propiedad, el proyecto, las autorizaciones necesarias y el justificante de pago.
- Concesión de la licencia. La tramitación dura hasta 20 días hábiles si no hacen falta autorizaciones adicionales.
- Puesta en uso al terminar las obras: se presenta una solicitud y se inspecciona el inmueble.
Multas y legalización
La obra sin licencia se sanciona con multa. Para construcciones de clase II y III —viviendas unifamiliares y pequeños locales comerciales— el rango orientativo es de 8.000–10.000 GEL. En zonas de protección del patrimonio cultural, áreas turísticas y recreativas y dentro del territorio de Tiflis la multa llega a 30.000 GEL.
Tras imponerse la multa suele concederse un plazo razonable, a menudo de un mes, para subsanar la infracción.
La legalización a posteriori es posible, pero es un procedimiento aparte y lento: un abogado y un arquitecto revisan el inmueble, los linderos catastrales, las «líneas rojas» y la zonificación, y solo entonces se sabe si lo hecho puede legalizarse. Planificar una reforma con la idea de «primero hacemos y luego legalizamos» sale caro.
Reforma y venta
Aquí es donde la reforma «inofensiva» de ayer se convierte en un problema. La titularidad y las características del inmueble viven en el Registro Público, y si la distribución real no coincide con la inscrita, formalmente vende algo distinto de lo que enseña.
Lo que ocurre en la práctica:
- el comprador con abogado coteja la nota con el plano y la discrepancia aflora;
- si el comprador pide hipoteca, el banco también revisa el inmueble y la incongruencia puede frenar la operación;
- el precio baja o la venta se aplaza hasta poner los papeles en regla.
Cómo leer la nota y comprobar el inmueble está en el Registro Público; el lado del vendedor, en vender un piso.
Si construye una casa
Para una vivienda unifamiliar la lógica es la misma, con la parcela añadida: categoría del suelo, restricciones urbanísticas, «líneas rojas», acometidas. Además, los extranjeros no pueden poseer suelo agrícola, restricción visible en la categoría del inmueble en la nota registral.
El orden práctico no cambia: primero situación jurídica y restricciones, después el proyecto del arquitecto, luego la solicitud al Ayuntamiento y solo tras la licencia, la obra.
Qué comprobar antes de reformar
- Si el muro es de carga o no: de ahí depende todo lo demás. La respuesta está en los planos del edificio, no en el ojo.
- Si la distribución actual coincide con la inscrita: si el piso ya se reformó antes que usted, el problema se hereda con la vivienda.
- La zona en la que está el edificio: en la parte histórica de Tiflis las restricciones son más severas.
- Las normas del edificio y la postura de los vecinos sobre elementos comunes y fachada.
Si aún está eligiendo piso y planea una reforma seria, conviene comparar antes: precios y rangos por barrio en las páginas de barrios, selección en la búsqueda de venta y comprobaciones previas en cómo comprar con seguridad.