უძრავი ქონების მემკვიდრეობა და კომპანიით ფლობა საქართველოში

ბინის მემკვიდრეობა საქართველოში ლოგიკურადაა მოწყობილი: მემკვიდრის მოქალაქეობას მნიშვნელობა არ აქვს, მიღების ვადა ექვსი თვეა, ახლო ნათესავებისთვის კი გადასახადი არ არსებობს. სირთულეები იქ იწყება, სადაც მემკვიდრეები შორეულები არიან, სამკვიდრო დროულად არ მიიღეს ან ობიექტი რეესტრში არ გადააფორმეს. თანმიმდევრობით განვიხილოთ.

ვინ იღებს მემკვიდრეობას და რა რიგით

მემკვიდრეობა ხდება კანონითა და ანდერძით. კანონით მემკვიდრეობისას მოქმედებს რიგითობა და პირველი რიგი არის მამკვიდრებლის შვილები (მათ შორის ნაშვილები), მეუღლე და მშობლები. შემდეგი რიგების მემკვიდრეები შედიან, თუ წინა არ არიან ან უარი თქვეს.

რიგებად დაყოფა მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ იმისთვის, გავიგოთ ვის ერგება ქონება, არამედ გადასახადებისთვისაც: სწორედ რიგზეა დამოკიდებული, დაიბეგრება თუ არა სამკვიდრო.

ანდერძი

ანდერძი საქართველოში ორი გზით ფორმდება:

• სანოტარო — დგება და მოწმდება ნოტარიუსთან ორი მოწმის თანდასწრებით. მზადდება ორი ორიგინალი: ერთი ნოტარიუსთან ინახება, მეორე — მოანდერძესთან.
• დახურული — მოანდერძე დოკუმენტს თავად წერს და ლუქავს და ნოტარიუსს გადასცემს შესანახად.

ექვსი თვე და რა ხდება შემდეგ

სამკვიდრო უნდა მიიღოთ ექვსი თვის განმავლობაში გახსნის დღიდან — ანუ მამკვიდრებლის გარდაცვალების დღიდან. ვადის გასვლის შემდეგ მემკვიდრეებს გადაეცემათ სამკვიდრო მოწმობები.

პრაქტიკული დასკვნა: თუ მემკვიდრე ხართ და სხვა ქვეყანაში ცხოვრობთ, გაფორმება მაშინვე დაიწყეთ და არა „როცა ჩამოსვლა გამოვა" — წარმომადგენელს მინდობილობით თითქმის ყველაფრის გაკეთება შეუძლია.

გადასახადები მემკვიდრეობისას

ზღვრები საგადასახადო კოდექსში სიტუაციების მიხედვით განსხვავდება (გვხვდება 1000 და 150 000 ლარის მნიშვნელობები), ამიტომ შორეული ნათესავისგან ან გარეშე პირისგან მემკვიდრეობისას ღირს გამოსაყენებელი ზღვრის დაზუსტება საგადასახადო კონსულტანტთან — მასზეა პირდაპირ დამოკიდებული თანხა.

ცალკე გახსოვდეთ ქონების გადასახადი: ის მემკვიდრეს ერიცხება საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მომენტიდან, თუ ოჯახის წლიური შემოსავალი 40 000 ლარს აღემატება. დაწვრილებით — სტატიაში უძრავი ქონების გადასახადებზე.

გადაფორმება რეესტრში

სამკვიდრო მოწმობა ფინალი არ არის. საკუთრების უფლება წარმოიშობა საჯარო რეესტრში ჩანაწერიდან, ამიტომ ბინა მემკვიდრეზე უნდა გადარეგისტრირდეს. ამ მომენტამდე მისი გაყიდვაც, დაგირავებაც და ჩუქებაც შეუძლებელია.

რეგისტრაციის წესი, დოკუმენტები და ვადები — სტატიაში საჯარო რეესტრზე. იქვეა ახსნილი, როგორ წავიკითხოთ ამონაწერი: მემკვიდრისთვის სასარგებლოა მაშინვე შეამოწმოს, ხომ არ არის ობიექტზე მამკვიდრებლისგან დარჩენილი ყადაღები (იპოთეკა, დაყადაღება).

მემკვიდრეები საზღვარგარეთ

თუ საქართველოში არ ხართ, სქემა სტანდარტული და კარგად გამართულია:

1. მინდობილობა წარმომადგენელზე — სანოტარო, აპოსტილით ან საკონსულო ლეგალიზაციით, ქართული თარგმანითა და თარგმანის დამოწმებით საქართველოში.
2. ნათესაობის დოკუმენტები — დაბადებისა და ქორწინების მოწმობები, საჭიროებისამებრ აპოსტილითა და თარგმანით.
3. საქმის წარმოება წარმომადგენლის მიერ: ნოტარიუსთან მიმართვა, მოწმობის მიღება, უფლების რეგისტრაცია რეესტრში.

მინდობილობით მუშაობის იგივე პრინციპები დაწვრილებით განხილულია სტატიაში დისტანციურ ყიდვაზე — იქვეა „არასწორ ადამიანზე" მინდობილობის გაცემის რისკებზე.

რა ვუყოთ ბინას შემდეგ

გადაფორმების შემდეგ მემკვიდრეს ჩვეულებრივ სამი ვარიანტი აქვს და თითოეულს თავისი საგადასახადო ლოგიკა:

• დაიტოვოს. ჩნდება ქონების გადასახადი ოჯახის წლიური შემოსავლისას 40 000 ლარზე მეტი.
• გააქირაოს. საცხოვრებელი ქირა იბეგრება შეღავათიანი 5%-ით ხარჯების გამოკლების გარეშე ან 20%-ით წმინდა შემოსავალზე ი/მ-ით — იხ. სტატია გაქირავებაზე.
• გაყიდოს. აქ მოქმედებს ორი წლის ფლობის წესი; როგორ ითვლება ვადა და გადასახადი — სტატიაში ბინის გაყიდვაზე.

რომ გაიგოთ, რა ღირს ობიექტი დღეს და რამდენად ლიკვიდურია, ნახეთ მედიანები და ექსპოზიციის ვადა უბნის მიხედვით უბნების გვერდებზე, შესადარებელი შეთავაზებები კი — გაყიდვის ძიებაში.