ბინის ყიდვა თბილისში და გაქირავება ჩამოსულთა ყველაზე ხშირი საინვესტიციო იდეაა. საკითხი მხოლოდ ისაა, რამდენს იძლევა ის რეალურად და რით განსხვავდება დღიური გაქირავება გრძელვადიანისგან. ქვემოთ — დაბრუნების გაანგარიშება უბნების მიხედვით ჩვენს მონაცემებზე (გაყიდვისა და ქირის ფასის მედიანები 60 ათასი აქტიური განცხადებით), პატიოსანი გარჩევა იმ ხარჯებისა, რომლებიც ამ დაბრუნებას ჭამს, და საგადასახადო რეჟიმები.
- მთლიანი დაბრუნება თბილისში — წლიური 6,8–10% უბნის მიხედვით. ეს ხარჯებამდეა.
- რაც უფრო იაფია უბანი, მით მაღალია დაბრუნება: ვაზისუბანი 10,0%, მუხიანი 8,2% დიდუბის 6,8%-ისა და ვაკის საპირისპიროდ. ძვირი საცხოვრებელი უფრო ნელა ბრუნდება.
- წმინდა დაბრუნება მთლიანზე მესამედით დაბალია: გადასახადები, უქმობა, მართვა, ამორტიზაცია.
- ქირის გადასახადი: 5% ფიზიკური პირისთვის საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაქირავებისას ან 1% ი/მ-ის მცირე ბიზნესის სტატუსში — სხვაობა პრინციპულია.
- დღიური მეტს იძლევა მთლიანობაში, მაგრამ მუშაობას ან მმართველ კომპანიას (შემოსავლის 15–25%) მოითხოვს და სეზონზე უფრო ძლიერაა დამოკიდებული.
დაბრუნება უბნების მიხედვით
მთლიან დაბრუნებას პირდაპირ ვთვლით: მედიანური ქირა კვ.მ-ზე × 12 თვე ÷ მედიანური გასაყიდი ფასი კვ.მ-ზე. ორივე მედიანა ჩვენს ბაზაში ბინების აქტიური განცხადებებითაა, ამიტომ ეს არაა „საშუალო ტემპერატურა ბაზარზე", არამედ კონკრეტული უბნის კონკრეტული ციფრები.
| უბანი | გაყიდვა, $/კვ.მ | ქირა, $/კვ.მ | დაბრუნება, % წლიური |
|---|---|---|---|
| ვაზისუბანი | 950 | 7.9 | 10.0 |
| დიღომი 1-9 | 1,335 | 10.0 | 9.0 |
| მუხიანი | 1,273 | 8.7 | 8.2 |
| ლისის ტბა | 1,797 | 12.2 | 8.2 |
| თემქა | 1,242 | 8.3 | 8.1 |
| კრწანისი | 1,880 | 12.0 | 7.7 |
| მოსკოვის გამზირი | 1,382 | 8.8 | 7.7 |
| ვაშლიჯვარი | 1,430 | 9.1 | 7.6 |
| ვარკეთილი | 1,333 | 8.2 | 7.4 |
| დიდი დიღომი | 1,406 | 8.7 | 7.4 |
| ისანი | 1,489 | 9.2 | 7.4 |
| ჩუღურეთი | 1,650 | 10.0 | 7.3 |
| დიღომი | 1,503 | 9.2 | 7.3 |
| ნაძალადევი | 1,540 | 9.4 | 7.3 |
| სანზონა | 1,442 | 8.5 | 7.1 |
| ნუცუბიძის პლატო | 1,600 | 9.5 | 7.1 |
| ორთაჭალა | 1,757 | 10.2 | 7.0 |
| გლდანი | 1,447 | 8.3 | 6.9 |
| დიდუბე | 1,641 | 9.3 | 6.8 |
აქედან პრაქტიკული დასკვნა: თუ მიზანი შემოსავალია და არა საკუთარი ცხოვრება, ძვირი ცენტრალური უბნები თითქმის ყოველთვის აგებენ. მაგრამ იაფ უბნებს თავისი ფასი აქვთ: დაბალი ლიკვიდობა გაყიდვისას, მოქირავნის ხანგრძლივი ძებნა, მაცხოვრებელთა უფრო ხშირი ცვლა. უყურეთ არა მხოლოდ პროცენტს, არამედ განცხადების ვადასაც უბნის პულსში — ის აჩვენებს, რამდენად სწრაფად მიდის იქ ბინები რეალურად.
გრძელვადიანი თუ დღიური
| გრძელვადიანი | დღიური | |
|---|---|---|
| მთლიანი შემოსავალი | ნაკლები, სამაგიეროდ თანაბარი | მეტი სეზონზე, ჩავარდნები ზამთარში |
| მფლობელის დატვირთვა | რამდენიმე საათი წელიწადში | ყოველდღიური სამუშაო ან მმართველი კომპანია |
| ხარჯები | მინიმალური | დასუფთავება, თეთრეული, პლატფორმების საკომისიო, მმართველი 15–25% |
| ბინის ცვეთა | ნელი | სწრაფი: სტუმრების ცვლა ყოველ 2–4 დღეში |
| რეგულირება | მარტივი | უფრო რთული: დღგ ზღვარზე მაღალი ბრუნვისას, სახლის წესები |
გავრცელებული „დღიური ორჯერ მეტს იძლევა" მართალია მხოლოდ მთლიანი შემოსავლისთვის მაღალ სეზონზე და მხოლოდ წარმატებული ლოკაციებისთვის — ცენტრი, ხედი, მეტროსთან სიახლოვე. დასუფთავებების, უქმობისა და საკომისიოების გამოკლების შემდეგ სხვაობა მკვეთრად მცირდება, შუალედურ სეზონზე კი შეიძლება საერთოდ გაქრეს. თუ საქართველოში არ ცხოვრობთ და მმართველი კომპანიის გადახდა არ გსურთ, გრძელვადიანი თითქმის ყოველთვის უფრო პრაქტიკულია.
რა ჭამს დაბრუნებას
- გადასახადი — 1% ან 5% რეჟიმის მიხედვით (იხ. ქვემოთ).
- უქმობა. ლიკვიდურ უბანშიც კი ჩადეთ 2–4 კვირა წელიწადში მოქირავნეებს შორის. ეს მაშინვე მინუს 4–8% შემოსავალია.
- მართვა. აგენტი მოქირავნის ძებნაზე — ჩვეულებრივ თვიური ქირის ნახევარი ერთჯერადად; მმართველი კომპანია დღიურზე — შემოსავლის 15–25% მუდმივად.
- რემონტი და ამორტიზაცია. 3–5 წელიწადში ერთხელ — განახლება, ტექნიკა ფუჭდება. გონივრულია წელიწადში ერთი თვის ქირის დარეზერვება.
- კომუნალურს გრძელვადიან ქირავნობაში ჩვეულებრივ მოქირავნე იხდის, თუმცა ცარიელ თვეებში თქვენ იხდით.
პრაქტიკული წესი: წმინდა დაბრუნება მთლიანზე დაახლოებით მესამედით ნაკლები გამოდის. 8% მთლიანიდან რჩება დაახლოებით 5–5,5% — ეს მაინც შესამჩნევად მეტია დოლარის საბანკო დეპოზიტზე, მაგრამ არა ის „წლიური 10%", რომელსაც განცხადებებში გპირდებიან.
გადასახადები
საკვანძო გასაყარი მფლობელისთვის.
- ფიზიკური პირი, საცხოვრებელი უძრავი ქონება, გაქირავება ფიზიკურ პირებზე — განაკვეთი 5% ქირის შემოსავლიდან, ხარჯების გამოკლების გარეშე. მარტივი და ყველაზე ხშირი ვარიანტი.
- ინდივიდუალური მეწარმე მცირე ბიზნესის სტატუსით — 1% ბრუნვიდან ლიმიტის დაცვისას. საჭიროებს ი/მ-ის რეგისტრაციასა და ყოველთვიურ ანგარიშგებას, თუმცა შესამჩნევი თანხების დროს დანაზოგი არსებითია (იხ. მცირე ბიზნესის სტატუსი და როგორ დავარეგისტრიროთ ი/მ).
- დღიური გაქირავება უფრო ახლოსაა სამეწარმეო საქმიანობასთან; ზღვარზე მაღალი ბრუნვისას ემატება დღგ. აქ მით უფრო აზრი აქვს რეჟიმის წინასწარ გათვლას.
როგორ გავაქირაოთ: ხელშეკრულება და დეპოზიტი
- ხელშეკრულება წერილობითი ფორმით — მაშინაც კი, თუ მოქირავნე „ნაცნობების ნაცნობია". ის იცავს თქვენ დეპოზიტსა და ქონების დაზიანებაზე დავებისას.
- ქონების აღწერა ფოტოებით შესახლებისას. ეს ერთადერთია, რაც რეალურად მუშაობს, როცა გამოსვლისას ბინის მდგომარეობაზე ჩამოვარდება საუბარი.
- დეპოზიტი — ჩვეულებრივ ერთი თვის ქირა. ჩაწერეთ, რისთვის იკავებთ მას: არა ზოგადად „ზიანისთვის", არამედ კონკრეტულად.
- მრიცხველების ჩვენებები აქტში შესახლების თარიღით.
- გადახდები — ანგარიშზე და არა ნაღდით: დავისას გადარიცხვების ისტორია თქვენი მთავარი მტკიცებულებაა.
რა ვქნათ, თუ მოქირავნემ გადახდა შეწყვიტა ან ქონება დააზიანა, ცალკეა გარჩეული: კონფლიქტები ქირავნობისას.
რისკები
- განაკვეთის გადაფასება. ბაზარზე მაღლა გამოტანილი ბინა თვეობით ცარიელი დგას — უქმობა უფრო მეტს ჭამს, ვიდრე სხვაობა განაკვეთში. შეამოწმეთ თქვენი ფასი განცხადების გარჩევაში: ის აჩვენებს სამართლიან ქირასა და ახლომდებარე ობიექტებს.
- ახალაშენებული რემონტის გარეშე. თეთრი კარკასი არ ქირავდება; ჩადეთ რემონტი დაბრუნების გაანგარიშებაში და არა „მერეში".
- სეზონურობა დღიურში. გაანგარიშება აგვისტოთი და იანვრით სხვაობას რამდენჯერმე იძლევა.
- მართვა დისტანციურად. ადგილზე ადამიანის გარეშე ნებისმიერი ჟონვა ძვირ პრობლემად იქცევა.
კონკრეტული ბინის შეფასება — სამართლიანი ქირის ფასი, რა არის ახლოს, განცხადების დუბლიკატები — შეგიძლიათ გარჩევაში, ხოლო უბნების შედარება ფასებითა და დინამიკით — უბნის პულსში.