Продаж квартири в Грузії влаштований простіше, ніж у більшості країн: угода реєструється за день, нотаріус не обов'язковий, а податку найчастіше немає взагалі. Але є два місця, де втрачають гроші: невірна ціна і податок при продажу раніше двох років володіння. Розберемо по черзі.
- Володіли понад 2 роки — податку немає. Менше двох років — 5% з різниці між ціною продажу і купівлі, а не з усієї суми.
- Реєстрація: 150 ларі за 4 робочі дні, 270 за один день, 350 того ж дня. Усе з ПДВ.
- Нотаріус не обов'язковий, якщо обидві сторони підписують договір у Домі юстиції. Потрібен лише за довіреністю з-за кордону.
- Комісія агента договірна, на ринку зазвичай 1–3% і платить її продавець.
- Головний ризик — ціна. Переоцінений об'єкт висить місяцями і зрештою йде дешевше, ніж пішов би одразу.
Податок при продажу: правило двох років
Це перше, що треба перевірити, бо від дати купівлі залежить, заплатите ви нуль чи кілька тисяч доларів.
| Строк володіння | Податок | З чого рахується |
|---|---|---|
| Понад 2 роки | 0 — повне звільнення | — |
| Менше 2 років | 5% прибуткового податку | з прибутку: ціна продажу мінус ціна купівлі та прямі витрати |
Два важливі уточнення, які часто пропускають. По-перше, 5% беруть не з усієї суми угоди, а з прибутку — з різниці між тим, за скільки купили і за скільки продали. По-друге, до відрахування входять прямо пов'язані витрати, зокрема ремонт: якщо квартиру купили за $60 000, вклали $10 000 в оздоблення і продали за $75 000, база оподаткування — $5000, а податок із неї $250.
Якщо до дворічної позначки лишається місяць-другий, порахуйте, що вигідніше: зачекати і продати без податку чи продати зараз. За помітного прибутку очікування майже завжди окупається — 5% з приросту зазвичай більше, ніж рух ціни за пару місяців.
Ставка 5% — спеціальна пільгова для житлової нерухомості та особистих автомобілів; загальна ставка прибуткового податку в Грузії вища. Подробиці податкового боку володіння розбираємо в статті про податки на нерухомість, а питання, де ви платите податки взагалі, — у матеріалі про податкове резидентство.
Як призначити ціну і не втратити місяці
Найдорожча помилка продавця — не податок, а ціна. Механіка проста: оголошення збирає основний потік переглядів у перші два тижні. Якщо ціна завищена, ці тижні витрачаються марно, об'єкт «примелькується», і далі доводиться знижувати — але вже з репутацією завислої пропозиції.
Рахувати ціну «як у сусіда» небезпечно: сусіднє оголошення показує не ціну продажу, а ціну запиту, яка може бути далекою від реальної угоди. Орієнтуватися треба на три речі:
- медіану по вашому району і кількості кімнат, а не на найдорожчі оголошення;
- строк на ринку — скільки в середньому висять схожі об'єкти до зняття;
- динаміку цін за останні місяці: на зростаючому ринку запас можна лишити, на спадному він обертається простоєм.
Якщо ваша квартира вже здавалася в оренду і оголошення публікувалося раніше, перевірте, чи немає в базі старих дублів вашого об'єкта з іншою ціною. Покупці їх знаходять, і різнобій у цифрах б'є по переговорній позиції.
Документи і сама угода
Угода проходить у Домі юстиції (Public Service Hall) і реєструється в Публічному реєстрі (NAPR). Обидві сторони — або їхні представники — приходять у будь-яке відділення, підписують договір і там же подають заяву на реєстрацію.
Що треба мати при собі:
- Паспорти продавця і покупця.
- Договір купівлі-продажу грузинською або двомовний.
- Витяг із реєстру про ваше право власності — він підтверджує, що об'єкт ваш і на ньому немає обтяжень.
- Підтвердження розрахунку — банківську квитанцію.
- Згоду подружжя або довіреність, якщо це ваш випадок.
Нотаріус не обов'язковий, якщо обидві сторони особисто підписують договір у Домі юстиції. Нотаріальне засвідчення потрібне, коли угода йде за довіреністю, оформленою за кордоном.
Після реєстрації новий витяг із QR-кодом доступний одразу в електронному вигляді — за ним покупець перевіряє, що право перейшло.
Скільки коштує оформлення
| Строк реєстрації | Держмито |
|---|---|
| 4 робочі дні | 150 ларі (приблизно $55) |
| 1 робочий день | 270 ларі (приблизно $100) |
| Того ж дня | 350 ларі (приблизно $128) |
Усі суми включають ПДВ 18%. За домовленістю сторін мито платить покупець, продавець або ділять навпіл — закон цього не приписує. Окремо може знадобитися перекладач, якщо ви не володієте грузинською: акредитований переклад коштує $5–10 за сторінку. Тарифи періодично змінюються і залежать від послуги: у джерелах трапляються й інші цифри (наприклад, 50 ларі за чотири дні і 200 за один), тому актуальне мито підтверджуйте в Домі юстиції або на napr.gov.ge перед угодою.
Агент чи самостійно
Комісія агента в Грузії договірна: на ринку зазвичай 1–3% від ціни, платить, як правило, продавець. Фіксованого тарифу немає, і це предмет переговорів нарівні з ціною.
Продавати самостійно тут реально: угода проста, реєстрація займає день, нотаріус не потрібен. Агент виправдовує комісію у трьох випадках — якщо ви за кордоном і не можете показувати квартиру, якщо об'єкт нестандартний і потребує пошуку покупця, або якщо вам потрібна людина, яка веде переговори за вас. Для типової квартири в ліквідному районі, виставленої за адекватною ціною, різниця частіше у швидкості, ніж у підсумковій сумі.
Що гальмує угоду
- Приховані обтяження. Іпотека чи арешт, що спливли під час перевірки, відкладають реєстрацію на тижні. Замовте свіжий витяг щодо свого об'єкта до виходу на ринок, а не коли покупця вже знайдено.
- Помилки в документах. Друкарська помилка в імені чи невірний кадастровий код — і заяву повертають на повторне подання.
- Довіреність з-за кордону. Потребує нотаріального засвідчення договору і зазвичай апостиля; закладайте на це додатковий час.
- Сільгоспземля. Іноземці не можуть купувати сільськогосподарські землі — якщо ваш об'єкт належить до цієї категорії, коло покупців різко звужується.
Інструменти цього сайту
Ціну варто перевіряти за фактичними даними ринку, а не за відчуттями. На сайті для цього є все:
- Сторінки районів — медіана $/м², динаміка за 30 днів і медіанний строк на ринку по вашому району.
- Посадочні сторінки «продаж у районі» — ціна за кількістю кімнат і звичайний розкид, щоб зрозуміти, куди потрапляє ваша квартира.
- Пошук із продажу — подивитися, з чим саме ви конкуруєте просто зараз.
- Пошук за радіусом — порівняння із сусідніми будинками, а не з усім містом.
Якщо плануєте після продажу купувати знову, корисно заздалегідь подивитися як перевіряти об'єкт при купівлі — ті самі перевірки, але з іншого боку угоди.