Купити квартиру в Тбілісі й здавати — найчастіша інвестиційна ідея приїжджих. Питання лише в тому, скільки вона реально приносить і чим відрізняється подобова здача від довгострокової. Нижче — розрахунок дохідності за районами на наших даних (медіани ціни продажу й оренди за 60 тисячами активних оголошень), чесний розбір витрат, які з’їдають цю дохідність, і податкові режими.
- Валова дохідність по Тбілісі — 6,8–10% річних залежно від району. Це до витрат.
- Що дешевший район, то вища дохідність: Вазісубані 10,0%, Мухіані 8,2% проти Дідубе 6,8% і Ваке. Дороге житло окуповується повільніше.
- Чиста дохідність нижча за валову на третину: податки, простій, управління, амортизація.
- Податок на оренду: 5% для фізособи при здачі житлової нерухомості або 1% у статусі малого бізнесу ФОП — різниця принципова.
- Подобова дає більше валом, але потребує роботи або керуючої компанії (15–25% виручки) і сильніше залежить від сезону.
Дохідність за районами
Рахуємо валову дохідність прямо: медіанна оренда за м² × 12 місяців ÷ медіанна ціна продажу за м². Обидві медіани — за активними оголошеннями квартир у нашій базі, тож це не «середня температура по ринку», а конкретні цифри конкретного району.
| Район | Продаж, $/м² | Оренда, $/м² | Дохідність, % річних |
|---|---|---|---|
| Вазісубані | 950 | 7,9 | 10,0 |
| Дігомі 1-9 | 1 335 | 10,0 | 9,0 |
| Мухіані | 1 273 | 8,7 | 8,2 |
| Озеро Лісі | 1 797 | 12,2 | 8,2 |
| Темка | 1 242 | 8,3 | 8,1 |
| Крцанісі | 1 880 | 12,0 | 7,7 |
| Проспект Москви | 1 382 | 8,8 | 7,7 |
| Вашліджварі | 1 430 | 9,1 | 7,6 |
| Варкетілі | 1 333 | 8,2 | 7,4 |
| Діді Дігомі | 1 406 | 8,7 | 7,4 |
| Ісані | 1 489 | 9,2 | 7,4 |
| Чугуреті | 1 650 | 10,0 | 7,3 |
| Дігомі | 1 503 | 9,2 | 7,3 |
| Надзаладеві | 1 540 | 9,4 | 7,3 |
| Санзона | 1 442 | 8,5 | 7,1 |
| Плато Нуцубідзе | 1 600 | 9,5 | 7,1 |
| Ортачала | 1 757 | 10,2 | 7,0 |
| Глдані | 1 447 | 8,3 | 6,9 |
| Дідубе | 1 641 | 9,3 | 6,8 |
Звідси практичний висновок: якщо мета — дохід, а не власне проживання, дорогі центральні райони майже завжди програють. Але в дешевих районів своя ціна: нижча ліквідність при продажу, довший пошук орендаря, частіша зміна мешканців. Дивіться не лише на відсоток, а й на строк оголошення в пульсі району — він показує, як швидко там реально йдуть квартири.
Довгострокова чи подобова
| Довгострокова | Подобова | |
|---|---|---|
| Валова виручка | Нижча, але рівна | Вища в сезон, провали взимку |
| Зайнятість власника | Кілька годин на рік | Щоденна робота або КК |
| Витрати | Мінімальні | Прибирання, білизна, комісії майданчиків, КК 15–25% |
| Знос квартири | Повільний | Швидкий: зміна гостей кожні 2–4 дні |
| Регулювання | Просте | Складніше: ПДВ при обороті вище порогу, правила будинку |
Розхоже «подобова приносить удвічі більше» правильне лише для валової виручки у високий сезон і лише для вдалих локацій — центр, вид, близькість до метро. Після вирахування прибирань, простою й комісій розрив скорочується сильно, а в міжсезоння може зникнути зовсім. Якщо ви живете не в Грузії й не готові платити керуючій компанії, довгострокова майже завжди практичніша.
Що з’їдає дохідність
- Податок — 1% або 5% залежно від режиму (див. нижче).
- Простій. Навіть у ліквідному районі закладайте 2–4 тижні на рік між орендарями. Це одразу мінус 4–8% виручки.
- Управління. Агент за пошук орендаря — зазвичай половина місячної плати разово; керуюча компанія на подобовій — 15–25% виручки постійно.
- Ремонт і амортизація. Раз на 3–5 років — освіження, техніка виходить із ладу. Розумно резервувати близько однієї місячної плати на рік.
- Комунальні у довгостроковій оренді зазвичай платить орендар, але за порожні місяці платите ви.
Практичне правило: чиста дохідність виходить приблизно на третину нижчою за валову. З 8% валових залишається близько 5–5,5% — це все ще помітно більше за банківський депозит у доларах, але не «10% річних», які обіцяють в оголошеннях.
Податки
Ключова розвилка для власника.
- Фізична особа, житлова нерухомість, здача фізособам — ставка 5% від орендного доходу, без вирахування витрат. Простий і найчастіший варіант.
- Індивідуальний підприємець зі статусом малого бізнесу — 1% з обороту за дотримання ліміту. Потребує реєстрації ФОП і щомісячної звітності, але за помітних сум економія суттєва (див. статус малого бізнесу і як зареєструвати ФОП).
- Подобова здача ближча до підприємницької діяльності; при обороті вище порогу додається ПДВ. Тут тим паче має сенс рахувати режим заздалегідь.
Як здавати: договір і депозит
- Договір у письмовій формі — навіть якщо орендар «знайомий знайомих». Він же захищає вас при спорах про депозит і псування майна.
- Опис майна з фотографіями при заселенні. Це єдине, що реально працює, коли йдеться про стан квартири при виїзді.
- Депозит — зазвичай одна місячна плата. Пропишіть, за що він утримується: не «за шкоду» взагалі, а конкретно.
- Показання лічильників в акті на дату заселення.
- Платежі — на рахунок, а не готівкою: при спорі історія переказів ваш головний доказ.
Що робити, якщо орендар перестав платити або зіпсував майно, розібрано окремо: конфлікти при оренді.
Ризики
- Переоцінка ставки. Квартира, виставлена вище ринку, стоїть порожньою місяцями — простій з’їдає більше, ніж різниця у ставці. Перевірте свою ціну в розборі оголошення: він покаже справедливу оренду й об’єкти поруч.
- Новобудова без ремонту. Білий каркас не здається; закладіть ремонт у розрахунок окупності, а не «потім».
- Сезонність у подобовій. Розрахунок за серпнем і січнем дає різницю в рази.
- Управління на відстані. Без людини на місці будь-яка протічка перетворюється на дорогу проблему.
Оцінити конкретну квартиру — справедлива ціна оренди, що поруч, дублікати оголошення — можна в розборі, а порівняти райони за цінами й динамікою — у пульсі району.