Більшості власників квартир дозвіл на будівництво не потрібен зовсім: пофарбувати, поміняти плитку, перекласти сантехніку на місці можна вільно. Дозвіл з'являється там, де ви чіпаєте несучі стіни, фасад, мокрі зони або призначення приміщення. Нижче — чітка межа між «можна так» і «потрібен проєкт», строки, штрафи і те, чим незареєстроване перепланування обернеться при продажу.
- Без дозволу: оздоблення, некапітальні перегородки, заміна сантехніки без перенесення, внутрішні двері.
- З дозволом: несучі стіни, перенесення кухні й санвузла, зміна фасаду і засклення балкона, об'єднання квартир, зміна призначення.
- Строк розгляду — до 20 робочих днів, якщо не потрібні додаткові погодження.
- Штрафи за самовільне будівництво — орієнтовно 8 000–10 000 ларі, а в зонах охорони культурної спадщини і на території Тбілісі сягають 30 000 ларі.
- Незареєстроване перепланування спливає при продажу: формально ви продаєте не те, що показуєте.
Що можна без дозволу
Косметичний і навіть доволі глибокий ремонт дозволу не потребує. Вільно можна:
- ставити і прибирати некапітальні перегородки — гіпсокартон, дерево;
- робити будь-яке оздоблення: фарбування, плитку, шпалери, підлоги;
- міняти сантехніку без перенесення труб і точок підключення;
- міняти внутрішні двері і внутрішні конструкції, не зачіпаючи фасад.
Типовий приклад: об'єднати кухню і вітальню, розібравши ненесучу стіну, — дозволу не потребує. Та сама операція з несучою стіною — потребує, і це принципово різні історії за строками і вартістю.
Що потребує дозволу
| Роботи | Чому |
|---|---|
| Несучі стіни — прорізи, знесення, підсилення | Зачіпається конструктив будівлі й безпека сусідів |
| Перенесення кухні й санвузла | Змінюються мокрі зони та інженерні мережі будинку |
| Фасад: вікна, двері, балкони, зовнішні блоки кондиціонерів | Зовнішній вигляд будівлі — предмет містобудівного регулювання |
| Збільшення площі, прибудови, об'єднання приміщень | Змінюються кадастрові характеристики об'єкта |
| Об'єднання квартир із реєстрацією в кадастрі | Виникає новий об'єкт права |
| Зміна призначення — із житлового на комерційне | Інші норми й інші вимоги до приміщення |
Засклення балкона і зовнішній блок кондиціонера здаються дрібницею, але формально це зміна фасаду. У центрі Тбілісі та в зонах охорони спадщини до таких речей ставляться найсуворіше.
Як отримують дозвіл
У Тбілісі дозволи видає мерія, і шлях виглядає так:
- Перевірка об'єкта та його правового статусу: власність, кадастрові межі, обтяження.
- З'ясування містобудівних обмежень для ділянки чи будівлі.
- Підготовка архітектурного проєкту — це робить ліцензований архітектор.
- Подання заяви з документами про власність, проєктом, погодженнями (якщо потрібні) і квитанцією про оплату.
- Видача дозволу. Розгляд — до 20 робочих днів, якщо додаткові погодження не потрібні.
- Введення в експлуатацію після завершення робіт: подається заява, проводиться огляд об'єкта.
Штрафи і легалізація
Самовільне будівництво карається штрафом. Для об'єктів II і III класу — це індивідуальні житлові будинки і невеликі комерційні приміщення — орієнтовний діапазон 8 000–10 000 ларі. У зонах охорони культурної спадщини, курортних і рекреаційних зонах, а також на території Тбілісі штраф сягає 30 000 ларі.
Після накладення штрафу зазвичай дається розумний строк (нерідко близько місяця) на усунення порушення.
Легалізація постфактум можлива, але це окремий і небистрий процес: юрист і архітектор перевіряють об'єкт, кадастрові межі, «червоні лінії» та зонування, і лише потім стає зрозуміло, чи можна узаконити зроблене. Планувати ремонт за принципом «зробимо, потім узаконимо» — дорога стратегія.
Перепланування і продаж
Це те місце, де вчорашній «безневинний» ремонт перетворюється на проблему. Право власності й характеристики об'єкта живуть у Публічному реєстрі, і якщо фактичне планування не збігається із зареєстрованим, формально ви продаєте не те, що показуєте.
Що відбувається на практиці:
- покупець із юристом звіряє витяг і план — розбіжність спливає;
- якщо покупець бере іпотеку, банк теж перевіряє об'єкт, і невідповідність може зупинити угоду;
- ціна йде вниз або угода відкладається до приведення документів до ладу.
Як читати витяг і перевіряти об'єкт — у статті про Публічний реєстр; сторона продавця докладно розібрана в матеріалі про продаж квартири.
Якщо ви будуєте будинок
Для приватного будинку логіка та сама, але додається робота з ділянкою: категорія землі, містобудівні обмеження, «червоні лінії», підключення до мереж. Іноземцям, крім того, недоступна сільськогосподарська земля — це обмеження видно за категорією об'єкта у витягу.
Практичний порядок дій той самий: спершу правовий статус і обмеження, потім проєкт в архітектора, далі заява до мерії і лише після дозволу — будівництво.
Що перевірити до ремонту
- Стіна несуча чи ні — це визначає все інше. Відповідь дає проєкт будинку, а не окомір.
- Чи збігається поточне планування із зареєстрованим: якщо у квартирі вже було перепланування до вас, проблема успадкована разом із квартирою.
- Зона, у якій стоїть будинок: в історичній частині Тбілісі обмеження суворіші.
- Правила будинку і позиція сусідів щодо спільних конструкцій і фасаду.
Якщо ви лише обираєте квартиру і плануєте серйозний ремонт, корисно заздалегідь порівняти варіанти: ціни і розкид по районах — на сторінках районів, добір — у пошуку з продажу, а перевірки перед купівлею — у статті як купити безпечно.