Купить квартиру в Тбилиси и сдавать — самая частая инвестиционная идея приезжих. Вопрос только в том, сколько она реально приносит и чем отличается посуточная сдача от долгосрочной. Ниже — расчёт доходности по районам на наших данных (медианы цены продажи и аренды по 60 тысячам активных объявлений), честный разбор расходов, которые съедают эту доходность, и налоговые режимы.
- Валовая доходность по Тбилиси — 6,8–10% годовых в зависимости от района. Это до расходов.
- Чем дешевле район, тем выше доходность: Вазисубани 10,0%, Мухиани 8,2% против Дидубе 6,8% и Ваке. Дорогое жильё окупается медленнее.
- Чистая доходность ниже валовой на треть: налоги, простой, управление, амортизация.
- Налог на аренду: 5% для физлица при сдаче жилой недвижимости или 1% в статусе малого бизнеса ИП — разница принципиальная.
- Посуточная даёт больше валом, но требует работы или управляющей компании (15–25% выручки) и сильнее зависит от сезона.
Доходность по районам
Считаем валовую доходность прямо: медианная аренда за м² × 12 месяцев ÷ медианная цена продажи за м². Обе медианы — по активным объявлениям квартир в нашей базе, поэтому это не «средняя температура по рынку», а конкретные цифры конкретного района.
| Район | Продажа, $/м² | Аренда, $/м² | Доходность, % годовых |
|---|---|---|---|
| Вазисубани | 950 | 7,9 | 10,0 |
| Дигоми 1-9 | 1 335 | 10,0 | 9,0 |
| Мухиани | 1 273 | 8,7 | 8,2 |
| Озеро Лиси | 1 797 | 12,2 | 8,2 |
| Темка | 1 242 | 8,3 | 8,1 |
| Крцаниси | 1 880 | 12,0 | 7,7 |
| Проспект Москвы | 1 382 | 8,8 | 7,7 |
| Вашлиджвари | 1 430 | 9,1 | 7,6 |
| Варкетили | 1 333 | 8,2 | 7,4 |
| Диди Дигоми | 1 406 | 8,7 | 7,4 |
| Исани | 1 489 | 9,2 | 7,4 |
| Чугурети | 1 650 | 10,0 | 7,3 |
| Дигоми | 1 503 | 9,2 | 7,3 |
| Надзаладеви | 1 540 | 9,4 | 7,3 |
| Санзона | 1 442 | 8,5 | 7,1 |
| Плато Нуцубидзе | 1 600 | 9,5 | 7,1 |
| Ортачала | 1 757 | 10,2 | 7,0 |
| Глдани | 1 447 | 8,3 | 6,9 |
| Дидубе | 1 641 | 9,3 | 6,8 |
Отсюда практический вывод: если цель — доход, а не собственное проживание, дорогие центральные районы почти всегда проигрывают. Но у дешёвых районов своя цена: ниже ликвидность при продаже, дольше поиск арендатора, чаще смена жильцов. Смотрите не только на процент, но и на срок объявления в пульсе района — он показывает, как быстро там реально уходят квартиры.
Долгосрочная или посуточная
| Долгосрочная | Посуточная | |
|---|---|---|
| Валовая выручка | Ниже, но ровная | Выше в сезон, провалы зимой |
| Занятость владельца | Несколько часов в год | Ежедневная работа или УК |
| Расходы | Минимальные | Уборка, бельё, комиссии площадок, УК 15–25% |
| Износ квартиры | Медленный | Быстрый: смена гостей каждые 2–4 дня |
| Регулирование | Простое | Сложнее: НДС при обороте выше порога, правила дома |
Расхожее «посуточная приносит вдвое больше» верно только для валовой выручки в высокий сезон и только для удачных локаций — центр, вид, близость к метро. После вычета уборок, простоя и комиссий разрыв сокращается сильно, а в межсезонье может исчезнуть вовсе. Если вы живёте не в Грузии и не готовы платить управляющей компании, долгосрочная почти всегда практичнее.
Что съедает доходность
- Налог — 1% или 5% в зависимости от режима (см. ниже).
- Простой. Даже в ликвидном районе закладывайте 2–4 недели в год между арендаторами. Это сразу минус 4–8% выручки.
- Управление. Агент за поиск арендатора — обычно половина месячной платы разово; управляющая компания на посуточной — 15–25% выручки постоянно.
- Ремонт и амортизация. Раз в 3–5 лет — освежение, техника выходит из строя. Разумно резервировать около одной месячной платы в год.
- Коммунальные в долгосрочной аренде обычно платит арендатор, но за пустые месяцы платите вы.
Практическое правило: чистая доходность выходит примерно на треть ниже валовой. Из 8% валовых остаётся около 5–5,5% — это всё ещё заметно больше банковского депозита в долларах, но не «10% годовых», которые обещают в объявлениях.
Налоги
Ключевая развилка для владельца.
- Физическое лицо, жилая недвижимость, сдача физлицам — ставка 5% от арендного дохода, без вычета расходов. Простой и самый частый вариант.
- Индивидуальный предприниматель со статусом малого бизнеса — 1% с оборота при соблюдении лимита. Требует регистрации ИП и ежемесячной отчётности, но при заметных суммах экономия существенная (см. статус малого бизнеса и как зарегистрировать ИП).
- Посуточная сдача ближе к предпринимательской деятельности; при обороте выше порога добавляется НДС. Здесь тем более имеет смысл считать режим заранее.
Как сдавать: договор и депозит
- Договор в письменной форме — даже если арендатор «знакомый знакомых». Он же защищает вас при спорах о депозите и порче имущества.
- Опись имущества с фотографиями при заселении. Это единственное, что реально работает, когда речь заходит о состоянии квартиры при выезде.
- Депозит — обычно одна месячная плата. Пропишите, за что он удерживается: не «за ущерб» вообще, а конкретно.
- Показания счётчиков в акте на дату заселения.
- Платежи — на счёт, а не наличными: при споре история переводов ваше главное доказательство.
Что делать, если арендатор перестал платить или испортил имущество, разобрано отдельно: конфликты при аренде.
Риски
- Переоценка ставки. Квартира, выставленная выше рынка, стоит пустой месяцами — простой съедает больше, чем разница в ставке. Проверьте свою цену в разборе объявления: он покажет справедливую аренду и объекты рядом.
- Новостройка без ремонта. Белый каркас не сдаётся; заложите ремонт в расчёт окупаемости, а не «потом».
- Сезонность в посуточной. Расчёт по августу и январю даёт разницу в разы.
- Управление на расстоянии. Без человека на месте любая протечка превращается в дорогую проблему.
Оценить конкретную квартиру — справедливая цена аренды, что рядом, дубликаты объявления — можно в разборе, а сравнить районы по ценам и динамике — в пульсе района.