在格鲁吉亚继承房产的制度安排很清晰：继承人的国籍无关紧要，接受继承的期限是六个月，直系亲属不缴税。麻烦往往出现在继承人关系较远、没有及时接受继承，或房产始终没有过户登记的时候。下面逐条说明。
- 六个月——自继承开始之日起接受继承的期限。有正当理由时法院可以延长。
- 国籍不构成障碍：外国人同样可以在格鲁吉亚继承房产。
- 第一、第二顺位继承人——子女、配偶、父母、兄弟姐妹、祖父母、孙辈——免缴继承所得税。
- 远亲和非亲属就超过法定门槛的部分缴纳 20%。
- 必须在公共登记处重新登记权利——否则无法处分该房产。
谁来继承、顺序如何
继承分为法定继承和遗嘱继承。法定继承按顺位进行，第一顺位是被继承人的子女（含收养子女）、配偶和父母。只有在前一顺位不存在或放弃时，后一顺位才进入继承。
顺位不仅决定财产归谁，也决定税：继承是否缴纳所得税，正取决于顺位。
遗嘱
格鲁吉亚的遗嘱有两种订立方式：
- 公证遗嘱——在公证人面前、有两名见证人时订立并认证。制作两份原件：一份由公证人保管，一份由立遗嘱人保管。
- 密封遗嘱——立遗嘱人自行书写并密封，交由公证人保管。
遗嘱继承人可以是任何人，与国籍无关——自然人或法人皆可，包括外国机构。格鲁吉亚继承法对国籍没有限制。
六个月及其后
继承须在继承开始之日起六个月内接受，也就是自被继承人去世之日起算。期限届满后，向继承人签发继承权证书。
错过期限是身在国外的继承人最常遇到的问题：得知死讯较晚、材料往来耗时、无法成行。若理由被认定正当，期限可以由法院延长，但那已是另一套需要举证的程序。
实际结论是：如果你是继承人且住在别的国家，请立即着手，而不是「等能来的时候再说」——代理人凭委托书几乎可以办完所有事。
继承中的税
| 由谁继承 | 所得税 |
|---|---|
| 第一、第二顺位继承人（子女、配偶、父母、兄弟姐妹、祖父母、孙辈） | 免税 |
| 第三、第四顺位继承人（叔伯姑姨、堂表亲）以及非亲属 | 超过法定门槛部分按 20% |
税法中的门槛因情形而异（可见 1,000 与 150,000 拉里两种数字），因此当继承来自远亲或非亲属时，值得就适用门槛咨询税务顾问——税额直接取决于它。
另请注意财产税：自继承人登记所有权之时起计征，前提是家庭年收入超过 4 万拉里。详见房产税一文。
在登记处过户
继承权证书并不是终点。所有权产生于公共登记处的记载，因此必须把房产过户到继承人名下。在此之前既不能出售、抵押，也不能赠与。
登记流程、材料与时限见公共登记处一文，其中也说明了如何阅读摘录：继承人最好立刻确认房产上是否残留被继承人留下的权利负担，如抵押或查封。
身在国外的继承人
如果你不在格鲁吉亚，流程是成熟且标准的：
- 给代理人的委托书——经公证，加签或领事认证，译成格鲁吉亚语并在格鲁吉亚办理译文公证。
- 亲属关系证明——出生证明与结婚证明，必要时加签并翻译。
- 由代理人办理案件：联系公证人、领取证书、在登记处登记权利。
凭委托书办事的同一套原则，在远程购房一文中有详细说明，其中也包括把委托书交给「不该交的人」的风险。
之后如何处理这套房
过户之后，继承人通常有三种选择，各有各的税务逻辑：