在格鲁吉亚卖房比多数国家简单：交易一天内完成登记，公证不是必须的，而且多数情况下根本不用交税。但有两个地方最容易亏钱：定价失误，以及持有不满两年就出售时的税。下面逐条说明。
- 持有超过 2 年：免税。不足两年：按卖价与买价之差征 5%，而不是按成交总额。
- 登记费：4 个工作日 150 拉里，1 个工作日 270 拉里，当天 350 拉里，均含增值税。
- 公证非必须，只要双方在司法之家签署合同。仅在使用境外委托书时才需要公证。
- 中介佣金可议，市场上通常为 1–3%，一般由卖方支付。
- 最大的风险是价格。定价过高的房子挂上数月，最终反而卖得比一开始更低。
出售时的税：两年规则
这是首先要确认的，因为购入日期决定了你交零元还是几千美元。
| 持有期限 | 税 | 计税基础 |
|---|---|---|
| 超过 2 年 | 0——完全免征 | — |
| 不足 2 年 | 5% 个人所得税 | 按收益：卖价减去买价和直接相关支出 |
两点常被忽略。第一，5% 是按收益征收，而不是按成交总额——即买入价与卖出价之差。第二，直接相关的支出（包括装修）可以扣除：若以 6 万美元买入、投入 1 万美元装修、以 7.5 万美元卖出，计税基数为 5000 美元，税额 250 美元。
如果距离满两年只差一两个月，请算一算：等到免税再卖，还是现在就卖。收益可观时，等待几乎总是划算的——增值部分的 5% 通常大于两个月内的价格波动。
5% 是住宅与私家车适用的特别优惠税率；格鲁吉亚个人所得税的一般税率更高。持有环节的税务详见我们关于房产税的文章，而你究竟在哪里纳税，见税务居民身份。
如何定价而不白白耗掉几个月
卖方最昂贵的错误不是税，而是价格。原理很简单：房源的浏览量主要集中在前两周。如果定价虚高，这两周就白白浪费，房源变得「眼熟」，后面照样得降价——只是此时已经背上了滞销的名声。
照着「邻居的价」定价很危险：隔壁房源显示的是要价，可能与真实成交价相差甚远。应参考三件事：
- 你所在区域、相同房间数的中位价，而不是最贵的那几套；
- 在市时长——同类房源平均挂多久才下架；
- 近几个月的价格走势：上行市场可以留些余量，下行市场里这点余量就变成空耗。
如果你的房子此前出租并发布过房源，请检查库中是否还留有价格不同的旧重复房源。买家会找到它们，数字不一致会削弱你的谈判地位。
材料与交易本身
交易在司法之家（Public Service Hall）办理，并在公共登记处（NAPR）登记。双方——或其代理人——到任一网点签署合同，并当场提交登记申请。
需要携带：
- 买卖双方的护照。
- 格鲁吉亚语或双语的买卖合同。
- 证明你所有权的登记摘录——用以确认房产属于你且无权利负担。
- 付款凭证——银行回单。
- 如适用，配偶同意书或委托书。
只要双方本人在司法之家签署合同，公证不是必须的。使用境外出具的委托书时才需要公证。
登记完成后，带二维码的新摘录立即以电子形式提供——买方据此确认产权已经转移。
手续要花多少钱
| 登记时限 | 规费 |
|---|---|
| 4 个工作日 | 150 拉里（约 55 美元） |
| 1 个工作日 | 270 拉里（约 100 美元） |
| 当天 | 350 拉里（约 128 美元） |
以上金额均含 18% 增值税。由买方、卖方还是双方各半承担，属于双方约定，法律并未规定。若你不懂格鲁吉亚语，还可能需要翻译：具备资质的翻译每页 5–10 美元。 收费标准会不时调整，且因办理事项而异：也有资料给出不同数字（例如四天 50 拉里、一天 200 拉里），因此请在交易前于司法之家或 napr.gov.ge 上确认当前规费。
找中介还是自己卖
格鲁吉亚的中介佣金可以商量：市场区间通常是成交价的 1–3%，一般由卖方支付。没有固定收费标准，它和价格一样属于谈判内容。
在这里自己卖房是可行的：交易简单，登记只需一天，无需公证。中介在三种情况下值这笔佣金——你人在国外无法带看、房子非标准需要主动找买家、或者你需要有人替你谈判。对于位于成熟区域、定价合理的普通公寓，差别通常在速度上，而不在最终成交价上。
什么会拖慢交易
- 隐藏的权利负担。产权核查时冒出来的抵押或查封会使登记推迟数周。请在挂牌之前就调取自己房产的最新摘录，而不是等买家找到之后。
- 材料上的错误。姓名拼错或地籍编号有误，申请就会被退回重交。
- 境外委托书。需要合同公证，通常还要加签；请为此预留额外时间。
- 农业用地。外国人不得购买农业用地——如果你的房产属于该类别，买家范围会急剧缩小。
本站的工具
价格应当用真实的市场数据来校验，而不是凭感觉。本站提供了所需的一切：
- 区域页面——你所在区域的每平方米中位价、30 天走势和在市中位天数。
- 「该区域在售」落地页——按房间数的价格与常见区间，可看出你的房子落在哪一段。
- 在售搜索——看清此刻究竟在与什么竞争。
- 按半径搜索——与邻近楼栋比较，而不是与全城比较。
如果卖掉后还打算再买，值得提前看看买房时如何核查房源——同样的核查，只是站在交易的另一边。