שוק הנדלן בגיאורגיה נשאר אחד הנגישים ביותר לקונים זרים באזור, אך המצב השתנה באופן קיצוני בשנים האחרונות. אם בעבר גיאורגיה הוצגה כשוק דירות זולות עם הבטחה להכנסות גבוהות, אז עד 2026 המחירים עלו משמעותית, ההיצע באזורי נופש גדל, והבטחות תשואה של 12–15% תואמות כל פעם פחות את המציאות. עם זאת, רכישת נדלן נותרה תהליך פשוט: זרים יכולים לקנות דירות, בתים ומרחבים מסחריים ללא היתר מיוחד מהממשלה, זכויות נרשמות במהירות, והעלויות להרשמה נשארות נמוכות בהשוואה לרוב המדינות האירופיות.
תביליסי: גדילה מתונה לאחר בום
ברבעון השני של 2026 מדד הערכים של נדלן מגורים חדש בתביליסי עלה ב-0.9% ברבעון וב-4.9% משנה לשנה. בהשוואה לרמה הממוצעת של 2020 הדיור התייקר ב-63.8% מרשימים. קצב הגדילה הפך איטי משמעותית מאשר ב-2022–2023 — השוק נכנס לשלב ייצוב, מה שמוריד את הסיכון לרכישה בשיא המחיר, אך בו בזמן פירוש שאי-אפשר לצפות לעלייה אוטומטית בערך הנכס ב-10–20% מדי שנה.
עד ינואר 2026 המחיר הממוצע משוקלל בשוק ראשוני הגיע לכ-$1385 למ"ר, בעוד שבשוק משני אובייקטים יחסית חדשים הוערכו ב-$1296 למ"ר, ומלאי דיור ישן — ב-$1228 למ"ר. שכר הדירה הממוצע לדירות חדשות בגודל 50–60 מ"ר הסתכם בסביבות $10.2 למ"ר בחודש, מה שמספק תשואה ברוטו של כ-8.9%.
המחירים בפרויקטים חדשים בתביליסי משתנים משמעותית לפי אזורים. ברבעון הראשון של 2026 העלות החציונית הסתכמה ב-6814 GEL למ"ר במצמינדה, 5958 GEL בווקה, 4456 GEL בקרצניסי, 4333 GEL בסבורטלו ו-3651 GEL בסמגורי. חשוב לזכור שאלו מחירי הודעות, לא עסקאות סגורות.
בათומי: עלייה תלולה עם אותות רוויה יתר
בתומי מתפתחת אחרת — כאן קצבי הגדילה נשארים גבוהים, אך מופיעים סימנים של רוויה יתר בשוק. ב-2025 בעיר נמכרו 17478 דירות — 15% יותר מאשר שנה קודם לכן, כאשר נפח השוק הכולל הגיע לכ-$1.3 מיליארד וגדל ב-23.8%. המחיר הממוצע של דיור ראשוני עלה ל-$1865 למ"ר, משני — ל-$1450 למ"ר.
אך תשואת השכרה בבתומי ירדה: אם לפני שנה היא הסתכמה ב-8.8%, אז עד 2025 ירדה ל-7.4%, מכיוון שמחירי הרכישה גדלים מהר יותר מאשר דמי השכרה. זרים סיפקו כ-52% מן המכירות בפרויקטים מערכתיים של קבלנים, אך כמות הדירות שלא נמכרו ממשיכה לגדול והגיעה לכ-12,400 אובייקטים — זה אות חשוב המציין היצע יתר בכמה אזורים למרות הביקוש השמור.
למה משקיעים בוחרים בגיאורגיה
היתרון העיקרי — פשטות ועלות נמוכה של הרשמה. העברת הזכות נרשמת על ידי הסוכנות הלאומית של הרישום הציבורי תוך ארבעה ימי עבודה בלבד ב-150 GEL, ביום אחד — ב-270 GEL, ביום הבקשה — ב-350 GEL. גיאורגיה אינה גובה מס אוניברסלי של 1% על העברת זכויות בעלות בעת רכישה רגילה של דירה — הקונה משלם רק דמי רישום, שירותים משפטיים, תרגום וברור עמלת ביניים.
תמריץ משמעותי לזרים — אפשרות לקבל אישור הגרה. אישור הגרה קצר-טווח ניתן לבעלי נדלן, אם שווי השוק המאושר שלהם עולה על $150,000 (ההערכה חייבת להיות מאושרת על ידי מעריך מוסמך); הזכות חלה גם על בן זוגו או בת זוגו וילדיו של המבקש. אישור הגרה השקעתי קשור להשקעה בנדלן בשווי של יותר מ-$300,000 — בתנאי ששמירה על אובייקט מתאים לתקופה מוגדרת.
תיירות ממשיכה לתמוך בביקוש להשכרה: בחצי השנה הראשון של 2026 גיאורגיה קיבלה יותר מ-3 מיליון ביקורים בינלאומיים, מהם יותר מ-2.27 מיליון היו תיירותיים. הכלכלה של המדינה גדלה בקצב של כ-5.4–6% ב-2026. בו בזמן, השוק מושפע מאי-ודאות פוליטית, תנודות מטבע והיקף גבוה של בנייה חדשה, אשר יש לקחת בחשבון בהערכת סיכונים השקעתיים.