גיאורגיה צומחת כיעד ראשי למשקיעי נדלן גלובליים בשנת 2026, משכה הון מהודו, המזרח התיכון ואירופה המחפשים הזדמנויות בשווקים משתלמים בתשואה גבוהה. Alliance Group, אחת מחברות הפיתוח המובילות בגיאורגיה בעלת ניסיון של יותר משני עשורים, מזהה את 2026 כשנה ציר להשקעות בינלאומיות, עם כמויות עסקאות נכסים בשיא, ביצועי תשואה בדו-ספרות, ופעילות קונים זרים הגוברת שמעצבת מחדש את הנוף ההשקעתי של המדינה.
גדילת השוק ותיעודי עסקאות
שוק הנדלן הראשוני של גיאורגיה חווה התרחבות משמעותית, גדל מ-820 מיליון דולר בשנת 2019 ל-2.497 מיליארד דולר בשנת 2025, המפגין גדילה עקבית ולא ספקולטיבית על פני שש שנים. המדינה רשמה 78,500 עסקאות נכסים בקנה מידה לאומי בשנת 2025, המייצגות עלייה של 6% שנה לשנה. תחזוקות TBC Capital צופות ביצועים חזקים יותר בעתיד, חוזות עלייה של 14.5% בנפחי עסקאות ו-גדילת מחירים של 13.2% בשנת 2026.
בטומי וטביליסי מובילות הגל בהשקעות עירוניות
בטומי, העיר החופית של גיאורגיה על ים השחור, הגיעה לנקודת ציון היסטורית בשנת 2025 בכך שחרגה מיליארד דולר בנפח השקעות בפעם הראשונה. באופן משמעותי, 93% מכלל העסקאות בבטומי כללו פיתוחים חדשים, משקפות העדפת משקיעים לנכסים מודרניים ומנוהלים בקצועה על פני נכסים משניים ישנים יותר. טביליסי, בירת המדינה, ממשיכה לחזק את מעמדה כמרכז עסקי, עם מכירות של דירות חדשות גדלות בכמעט 12% בשנת 2025 ו-הממוצע המשוקלל של מחירים במרכזי העיר עולה בעד 14.7%.
מוצרי השקעה משולבים בתיירות פרימיום
היתרון התחרותי של Alliance Group נובע מדגם פיתוח מתוחכם המשלב בעלות דיור עם ניהול מלון ממותג, הכנסה דיור חוזרת, והערכת הון ארוכת טווח. תיק ההחזקות של החברה כולל Alliance Centropolis בבטומי—פיתוח חזית ים השחור בן שלוש מגדלות בשווי 520 מיליון דולר המציג את מרכז הסחר הבינלאומי הראשון של האזור ומלון Hyatt Centric; Alliance Highline בטביליסי, התושבת הממותגת הראשונה של גיאורגיה עם שותפות Wyndham Grand המציעה חלוקת רווחים מהכנסות ספא, מסעדות והכנסות כנסים; Alliance Renaissance בקובולטי, ממוצב כאתר ספורט וכושר הגדול ביותר של האזור; Alliance Privilege בבטומי, פיתוח פרימיום מושלם המספק בעלות מיידית והכנסת דיור; ו-Alliance Highlands, אתר הר בעל ארבע עונות המכוון להשקעות בעלי מחשבה בלעדיות.
ביצועי תשואה יוצאי דופן ויתרונות מס
תשואת ההשקעה של גיאורגיה עולה בהרבה על יעדים בינלאומיים תחרותיים. תשואות בבטומי עומדות על 11% ברבעון הראשון של 2026, חורגות משמעותית מ-דובאי ב-5.5%, ערים בירה אירופיות ב-4.8%, וערים מדרגה 1 הודיות ב-2.8%. המדינה מבדילה את עצמה עוד יותר דרך יתרונות מס שלא זמינים במקום אחר: 0% מס רווח הון על נכסים שיוחזקו למשך יותר משתי שנים, אין התחייבות למס רכוש שנתי, ו-מחירי כניסה משמעותית נמוכים מדובאי, ליסבון, או ערים בירה אירופיות בעיקר לאיכות ממצב שווה.
בסיס מקרו-כלכלי חזק
תיק ההשקעה של גיאורגיה מגובה בביצועים כלכליים מקרו עקביים וחזקים. גדילת התוצר המקומי הגיע ל-7.5% בשנים 2023 ו-2024 כאחד, עם תחזוקות IMF המצביעות על 9.4% עבור 2025 וגדילת ממוצע בדו-ספרות המשכה דרך 2030—עולה משמעותית על מתחרים אזוריים כולל דובאי ב-3.2% בשנת 2024. עתודות בינלאומיות הגיעו לשיא של 6.2 מיליארד דולר בשנים 2025/26, צפויות לעלות ל-7 מיליארד דולר בסוף 2026. הנפקת Eurobond גיאורגית אחרונה היתה חתומה יתר על המידה 5.5 פעמים, משקפת ביטחון משקיע מוסדי חזק. גיאורגיה דורגת בארבעת המובילים בעולם במדד Business Ready 2025 של הבנק העולמי וקיימת את אחד מסביבות המס הפחות כבדות בעולם, כולל 0% מס תאגידי על רווחים משקיעים מחדש ו-הליך רישום נכס ליום אחד בעלות נמוכה מ-100 דולר.
דרישת דיור מונעת על ידי תיירות
גדילת התיירות מחזה ישירות ביצועי נדלן בערי השקעה עיקריות בגיאורגיה. הכנסה תיירות בינלאומית התרחבה מ-3.52 מיליארד דולר בשנת 2022 (9% מהתוצר המקומי) ל-4.9 מיליארד דולר בן-צפוי בשנת 2026 (כ-14.5% מהתוצר המקומי). גיאורגיה קיבלה 7.8 מיליון מבקרים בינלאומיים בשנת 2025, יוצרת דרישת דיור קבועה הן בטביליסי והן בבטומי. תפוסת מלון בעלית בשווקים עיקריים עומדת ב-65 עד 70%, עם שיעורי יומיים ממוצעים בין 150 ל-220 דולר, המבטיחה זרמי הכנסה אמינים למשקיעי נדלן המשולבים בתיירות.