שוק הנדלן למגורים בתיביליסי הציג צמיחה חזקה ביולי 2026, כאשר נפח המכירות עלה בקפיצה של 24% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה הקודמת, על פי נתונים שפרסמה TBC Capital. ביצוע חזק זה משקף התרחבות רחבה יותר בשוק הנכסים של בירת גיאורגיה במחצית הראשונה של השנה, מה שמסמן עניין משקיע מתמשך ופעילות שוק חזקה למרות שיקולים כלכליים רחבים.
נפח השוק ופעילות המכירות
על פי סקירת השוק החודשית של TBC Capital, נפח המכירות המצטבר לתקופה של ינואר עד יולי 2026 הגיע ל-$2.37 מיליארד, המהווה עלייה של 24% בהשוואה לאותה תקופה של שבעה חודשים בשנת 2025. בחודש יולי בלבד, נפח מכירות דירות הגיע ל-$395 מיליון, תוך שמירה על קצב גדילה של 24% בהשוואה לשנה הקודמת. נפח העסקות הונע הן מפעילות בשוק המשני והן מעניין מתמשך של קונים המחפשים נכסי מגורים בבירה.
מספרי העסקות מאשרים עוד יותר את חוזק השוק. בחודש יולי, סה"כ 4,409 דירות נמכרו בתיביליסי, חוזקה מנתון יולי של השנה הקודמת ב-22%. במהלך תקופת שבעת החודשים המלאה, 26,772 נכסים נמכרו, המשקפים עלייה של 20% במספר העסקות בהשוואה לתקופה המתאימה של 2025. השוק המשני—מכירות של דירות קיימות—צמח כמניע מרכזי של גדילה שנתית מתמשכת זו.
דינמיקת מחירים ומניעי השוק
באופן בולט, הגדילה המשמעותית בנפח המכירות הונעת בעיקר בשל עלייה במספר הנכסים שנמכרו ולא בשל הערכה חדה של מחירים. במהלך תקופת שבעת החודשים, מחיר מכירה ממוצע של דירה עמד על $1,348 למ"ר, המהווה עלייה של 4% בלבד בהשוואה לאותה תקופה בשנה הקודמת. גדילת מחירים מתונה זו מציעה שנפח עסקות מורחב, ולא עליות מחיר ספקולטיביות, אפיינה את התרחבות השוק.
אספקת השוק הפוטנציאלית, הנמדדת לפי שטח קומה למגורים בהיתרי בנייה שהונפקו, גדלה בצנועות ב-1% במהלך תקופה זו, להגעה לכ-711,000 מ"ר. גדילה צנועה זו בבנייה מורשית ביחס לפעילות מכירות חזקה יותר עשויה להעיד על ביקוש קונים מוגבר ביחס למלאי דיור חדש זמין.
עלויות בנייה עולות בתנאי לחצי עבודה והובלה
בעוד שוק המכירות התרחב, עלויות הבנייה עלו. על פי משרד הסטטיסטיקה הלאומי של גיאורגיה (Geostat), מדד עלויות הבנייה עלה ב-0.8% ביולי 2026 בהשוואה ליוני, וב-4.3% בתנאים שנתיים בהשוואה ליולי 2025. העלייה החודשית הושפעה במידה משמעותית מעלייה של 6.4% בשכר נומינלי חודשי ממוצע של עובדי בנייה במהלך אותה תקופה, המשקפת עלויות עבודה גדלות בסקטור.
על בסיס שנתי, הינפלציה של עלויות בנייה הונעת במידה משמעותית על ידי עלויות מחירים בקטגוריות קלט מרכזיות:
- עלויות הובלה, דלק וחשמל עלו ב-15.2% בהשוואה שנתית, המהווה את לחץ העלות הגדול ביותר על בנאים
- בשילוב עם לחצי שכר, גורמים אלה דחפו את מדד עלויות הבנייה הרחב יותר לעלייה למרות אינפלציה כוללת מתונה יחסית
המגמה לטווח הארוך חושפת גדילת עלות מצטברת משמעותית: מאז פברואר 2022, מדד עלויות הבנייה גדל ב-30.3%, חוזקה משמעותית של אינפלציה כללית של מחירים ומשקף את האתגרים המבניים העומדים בפני תעשיית הבנייה במהלך התקופה לאחר הקורונה וממעבר לה. עלויות בנייה עולות אלה עשויות בסופו של דבר להשפיע על תמחור דירות חדשות ורווחיות מפתחים בחודשים הקרובים.