שוק הדיור בתיביליסי ממשיך להפגין צמיחה יציבה, למרות האטה בקצב הגדילה. בשנת 2025 הסחר בשוק הגיע ל־3.57 מיליארד דולר, וזה גבוה ב־12.6% מהנתון של השנה הקודמת. בסה"כ נמכרו 42,388 דירות, והמחיר הממוצע בשוק ראשוני בדצמבר עמד על 1,373 דולר למ"ר. עם זאת, הדינמיקה השתנתה: אם בשנת 2023 השוק הראשוני גדל ב־20.2% בשנה, אז בשנת 2025 האטה הגדילה ל־4.0%. זה מעיד על כך שבשוק תיביליסי סיימה את שלב הגדילה החדה ועברה לפיתוח שקט יותר וצפוי יותר.
יחד עם ההפך בקצב הגדילה, התחלפה גם האסטרטגיה של המשקיעים. הריווח, שהיווה בעבר את תוצאת המכירה חוזרת של דיור מוגמר, עכשיו נעות יותר ויותר להפרש בין עלות הדירה בשלב הבור לבין המחיר עת סיום הקומפלקס לתפעול. התחרות הגוברת בין מפתחים יוצרת הזדמנויות רבות לערוך עסקה טובה, אם לקנות דירה בשלבים מוקדמים של בנייה. בדיוק מסיבה זו יותר ומיותר משקיעים מתמקדים בשלב ההקמה, כשהמחירים עדיין נמוכים יותר.
מפתחים מציעים תוכניות מימון גמישות, המושכות משקיעים זרים ומקומיים. התשלום הראשון בעת קנייה של דירה בקומפלקס בבנייה הוא בדרך כלל רק 10%, והיתרה משולמת בתשלומים עד לסיום הבנייה. יתרון חשוב — בעסקאות כאלו לא מעורבים בנקים, הן מתוחזקות ישירות אצל הבנאים, מה שמשחרר את הקונה מהצורך לשלם ריבית בנקאית.
דוגמה לגישה כזו היא Maqro City Tbilisi, הממוקם בשכונת סამגורי. זהו קומפלקס דיור יוקרתי גדול בשטח של 100,000 מ"ר, הנבנה על עיקרון "עיר בתוך עיר". כמעט חצי מהשטח, כלומר 45,169 מ"ר, הקצוב לאזורי פנאי. הקומפלקס תוכנן ל־4,000 דירות, הממוקמות ב־17 בנינים. התכנון הוא להשלים את הבנייה בשני שלבים: הראשון ביוני 2028, השני ביוני 2029.
אחד ההטבות המשמעותיות של Maqro City הוא הגמור המלא של הדירות לפני העברת הקניין. כל דירה בקומפלקס מרוהטת בלמינט, רצפה חמה, מטבח מובנה, חדר אמבטיה מוכן וחלקים נוספים. זה מאפשר לבעלים להימנע מתיקון ממושך ויקר ולהתחיל מיד להשכיר את הדיור, כדי ליצור הכנסה. המפתח מציע שבעה תוכניות תשלום שונות, החל בתשלום ראשון מינימלי של 10% מערך הדירה וכלה בתשלום מלא, שבו הקונה מקבל הנחה של 15%.
השכונה סמגורי, שם נבנה Maqro City, מציגה ביקוש חזק במיוחד לנדלן דיור. בשנת 2025 נמכרו כאן 6,049 דירות, וזה המדד השני בכל תיביליסי. העלות הממוצעת של השכרה בשכונה עומדת על 8.4 דולר למ"ר, וגורמים נוספים, כגון קרבה למטרו וזמינויות ספציפיות של הקומפלקס, מגבירים משמעותית את הביקוש ובהתאם, את שיעורי ההשכרה.
תשואת שכרות היא הגורם החשוב המושך משקיעים לתיביליסי למרות האטה בגדילת מחירי נדלן. תשואת השכרות הממוצעת בבירת גיאורגיה עומדת על 8.6% בשנה — זה גבוה מאשר בריגה (4.4%) או טלין (3.6%), ונמצא בגובה הנתונים הדומים בערוואן וטשקנט. השילוב של מחיר כניסה נמוך על רקע אירופאי, תשלום בהתקשטות בחסרת ריבית מהבנאי ותשואה פוטנציאלית של כ־9% הופכים את ההשקעה בנדלן תיביליסי להחלטה פיננסית הגיונית, המבוססת על חשבון פשוט, ולא על נקודות השקפה השערמוניות.