שוק הנדלן בגיאורגיה ממשיך להציג תוצאות מרשימות. בסיכום שנת 2025, נפח שוק הנדלן של גיאורגיה הגיע ל3.57 מיליארד דולרים עם גדילה כוללת של 12.6% ביחס לשנה הקודמת. בינתיים, בירת המדינה תביליסי נותרה במוקד הפעילות: מספר החוזים שנחתמו כאן הסתכם ב42,388 חוזים. המגמה המשמעותית ביותר הייתה גדילה בשוק הראשוני - מכירות של בנייה חדשה קפצו ב27.3%, מה שמעיד על הרחבת פעילות הבנייה וביקוש יציב לדיור חדש.
בעיקר ראויה לציון העובדה שהביקוש יותר ויותר נוצר בידי משקיעים זרים. על פי נתוני סקר של מפתחי נכסים, בשנת 2025 זרים חתמו על כ23% מכל העסקאות בדירות בבירה - זה גבוה יותר מהאינדיקטור של 2024, כאשר נתח שלהם הסתכם ב20%. הגדילה הדינמית הזו של הון זר בשוק הדיור הגיאורגי אינה מקרית - היא נובעת ממספר גורמים ספציפיים המעניקים משיכה להשקעות בתביליסי עבור קונים זרים.
תשואה גבוהה על רקע תחרות אזורית
הראשון ואחד העיקריים מהמניעים לקניית נדלן בתביליסי הוא ההזדמנות לקבל הכנסה פסיבית יציבה. על פי דוח של סוכנות ניתוח Galf&Taggart לשנת 2025, שכירות בתביליסי מעניקה בממוצע כ8.6% בשנה - זה התוצאה השלישית בין שתים עשרה בירות באזור. להשוואה: בבירות הבלטיות (ריגה וטלין) התשואה נמצאת בטווח של 3.6–4.4%, בירבן - 6.6%, בבאקו - 5.3%. זה אומר שדירה בתביליסי נפרעת כמעט פי שניים מהר יותר מאשר נכס דומה בערים בלטיים. בשיעור שכירות ממוצע של 9.8 דולר למ"ר וביקוש יציב שמור על דירות להשכרה, הרווחיות של ההשקעה נראית כמעניינת מאוד.
מדיניות מס מועדפת משטר ויזות
הסיבה השנייה היא סביבה מסיבית מעדיפה. גיאורגיה משכונה לכוונתה למשוך הון זר: קניית נדלן על ידי אדם פרטי אינה חייבת במס כלל, ומס על הכנסה מהשכרת דירות הוא רק 5%. זה אומר שבעלים זרים יכול להשיג כמעט את כל סכום ההכנסה מהשכרה בכיסו שלו. יחד עם זאת, לאזרחים שאינם תושבים התנאים לרכישת נדלן כמעט אינם שונים מהתנאים לאזרחים מקומיים - אין שום מכסות, תוספות או הגבלות על נדלן למגורים. ההגבלה היחידה נוגעת רק לאדמה חקלאית.
הגורם השלישי המשמעותי קשור להזדמנות להשיג אישור לתושבות דרך השקעה בנדלן. מ1 במרץ 2026 הסף המינימלי של קניות להשגת אישור קבע ברמה של 150,000 דולרים. כך, דירה הופכת גם לנכס רווחי וגם לבסיס להתגורר רשמי במדינה - זה כמעט משיך עבור יזמים המשקלים את האפשרות לעבודה בחזק.
נוחות רכישה מרחוק ומימון מועדף
הסיבה הרביעית טמונה בפשטות והנוחות של תהליך הקנייה. אפילו מחוץ לגיאורגיה, משקיע יכול לבצע את כל העסקה מרחוק. החוקה של המדינה אינה חוזה שום מכשולים לחתימה על חוזה ראשוני מרחוק, אם המפתח מסכים לכך - נוכחות אישית נדרשת רק לרישום הסופי בנציא. יתר על כן, קונה זר יש לו את האפשרות לעקוף לחלוטין את הבנק: במקום משכנתא מסורתית, ניתן לסדור תשלום בריבית אפס פנימי ישירות מהמפתח (אם הדירה נקנית בהצעה שנמצאת עדיין בשלב בנייה).
פרויקטים פרימיום כנהגי ביקוש
הביקוש הזר הזה משקף עצמו בפיתוח של פרויקטים משמעותיים אשר מתוכננים במיוחד בהתחשב בצרכים של משקיע מרחוק. דוגמה נטולת עדין משרת את הפרויקט הפרימיום Maqro City Tbilisi - קומפלקס דיור בקנה מידה גדול של 4,000 דירות ב17 בנויות, תופס 100,000 מ"ר. המיוחד של פרויקט זה הוא שכמעט חצי מהשטח, כלומר 45,169 מ"ר, מוקצה לאזורי פנאי. אדמה מגודרת, מערכת אבטחה וקתי שונות (ארבע בריכות שחייה, שלוש קורות טניס, אזורי כושר וגן ילדים משלהם) יוצרים ביקוש לדירות אצל שוכרים וכתוצאה מכך מגביהים את הרווחיות של כל הקומפלקס.
נקודה חשובה - בקומפלקס זה דירות הן מסרות כבר עם תיקון מלא עם גמר סיום, כולל ווה, רצפה חמה ומטבח עם ציוד מובנה. זה משחרר את בעלים מרחוק מהצורך לארגן תיקון ממדינה אחרת. להשוואה: בדרך כלל דירות בתביליסי סדרות או עם מסגרת לבנה או עם תיקון ירוק פרימיום, אך אפשרויות מוכנות לכיבוש הן נדירות.
הצירוף של כל הגורמים הללו - תשואה של 8.6%, מס שכירות של רק 5%, אפשרות להשיג אישור מ150,000 דולרים ונוחות קנייה מרחוק עם תשלום מ10% - יוצר תיק השקעה משכנע מאוד. משקיעים זרים עושים בחירה רציונלית, ממהרים להשקיע בשוק שעדיין לא מציג סימנים של קירור ושומר על תשואה גבוהה יותר מסוגים תחרותיים באזור.