El mercado inmobiliario georgiano sigue siendo uno de los más accesibles para compradores extranjeros en la región, sin embargo, la situación ha cambiado drásticamente en los últimos años. Si antes Georgia se posicionaba como un mercado de apartamentos baratos con promesas de altos rendimientos, para 2026 los precios han subido significativamente, la oferta en zonas turísticas ha aumentado, y las promesas de rendimiento del 12–15% cada vez menos corresponden a la realidad. Aun así, la adquisición de bienes raíces sigue siendo un proceso simple: los extranjeros pueden comprar apartamentos, casas y locales comerciales sin autorización especial del gobierno, los derechos se registran rápidamente, y los costos de trámite siguen siendo bajos en comparación con la mayoría de los países europeos.
Tbilisi: crecimiento moderado después del auge
En el segundo trimestre de 2026, el índice de precios de vivienda nueva en Tbilisi creció 0,9% trimestralmente y 4,9% año a año. Comparado con el nivel promedio de 2020, la vivienda se ha encarecido en un impresionante 63,8%. El ritmo de crecimiento se ha hecho notablemente más lento que en 2022–2023 — el mercado entró en una fase de estabilización, lo que reduce el riesgo de compra en el pico de precios, pero al mismo tiempo significa que no se puede esperar más un aumento automático del valor de la propiedad del 10–20% anualmente.
Para enero de 2026, el precio promedio ponderado en el mercado primario alcanzó alrededor de $1385 por m², mientras que en el mercado secundario los objetos relativamente nuevos se valoraban en $1296 por m², y el fondo antiguo — en $1228 por m². La tarifa de alquiler promedio para apartamentos nuevos de 50–60 m² era aproximadamente $10,2 por m² al mes, lo que proporciona una rentabilidad bruta de alrededor de 8,9%.
Los precios en nuevos proyectos en Tbilisi varían significativamente según el distrito. En el primer trimestre de 2026, el precio mediano era 6814 GEL por m² en Mtsminda, 5958 GEL en Vake, 4456 GEL en Krtsanisi, 4333 GEL en Saburtalo y 3651 GEL en Samgori. Es importante recordar que estos son precios de anuncios, no transacciones cerradas.
Batumi: crecimiento acelerado con señales de saturación
Batumi se desarrolla de manera diferente — aquí los ritmos de crecimiento se mantienen altos, pero aparecen signos de sobresaturación del mercado. En 2025, se vendieron 17478 apartamentos en la ciudad — 15% más que hace un año, mientras que el volumen total del mercado alcanzó aproximadamente $1,3 mil millones y creció 23,8%. El precio promedio de la vivienda primaria aumentó a $1865 por m², el de la secundaria — a $1450 por m².
Sin embargo, la rentabilidad de alquiler en Batumi ha disminuido: si hace un año era 8,8%, para 2025 cayó a 7,4%, ya que los precios de compra crecen más rápido que las tarifas de alquiler. Los extranjeros proporcionaron alrededor de 52% de las ventas en proyectos sistemáticos de desarrolladores, pero la cantidad de apartamentos sin vender continúa aumentando y alcanzó aproximadamente 12400 objetos — esta es una señal importante que indica una oferta excesiva en varios distritos a pesar de la demanda persistente.
Por qué los inversores eligen Georgia
La ventaja principal es la simplicidad y el bajo costo de los trámites. La transferencia de derechos se registra por la Agencia Nacional de Registro Público en solo cuatro días hábiles por 150 GEL, en un día — por 270 GEL, el mismo día de solicitud — por 350 GEL. Georgia no cobra un impuesto universal del 1% en la transferencia de propiedad en la compra ordinaria de apartamento — el comprador paga solo la tarifa de registro, servicios legales, traducción y posible comisión del intermediario.
Un incentivo significativo para los extranjeros es la posibilidad de obtener residencia. La residencia a corto plazo se otorga a los propietarios de bienes raíces si su valor de mercado confirmado excede el equivalente de $150000 (la evaluación debe ser confirmada por un tasador certificado); el derecho también se extiende al cónyuge e hijos del solicitante. La residencia de inversión está asociada con una inversión en bienes raíces de más de $300000 — bajo la condición de retener una propiedad adecuada durante el período establecido.
El turismo continúa apoyando la demanda de alquiler: en el primer semestre de 2026, Georgia recibió más de 3 millones de visitas internacionales, de las cuales más de 2,27 millones fueron turísticas. La economía del país crece a un ritmo de aproximadamente 5,4–6% en 2026. Sin embargo, el mercado se ve afectado por la incertidumbre política, las fluctuaciones cambiarias y el alto volumen de nueva construcción, que deben considerarse al evaluar los riesgos de inversión.