El mercado inmobiliario residencial de Tbilisi demostró un crecimiento robusto en julio de 2026, con un volumen de ventas que se disparó un 24% interanual según datos publicados por TBC Capital. Este fuerte desempeño refleja una expansión más amplia en el mercado inmobiliario de la capital de Georgia durante la primera mitad del año, señalando un interés continuo de los inversores y una actividad de mercado robusta a pesar de consideraciones económicas más amplias.
Volumen de Mercado y Actividad de Ventas
Según la revisión mensual del mercado de TBC Capital, el volumen de ventas acumulado para el período de enero a julio de 2026 alcanzó $2.37 mil millones, representando un aumento del 24% en comparación con el mismo período de siete meses en 2025. Solo en julio, el volumen de ventas de apartamentos totalizó $395 millones, manteniendo la tasa de crecimiento interanual del 24%. El volumen de transacciones fue impulsado tanto por la actividad del mercado secundario como por el interés continuo de los compradores que buscan propiedades residenciales en la capital.
Los números de transacciones confirman aún más la fortaleza del mercado. En julio, se vendieron un total de 4.409 apartamentos en Tbilisi, superando la cifra de julio del año anterior en un 22%. Durante el período completo de siete meses, se vendieron 26.772 propiedades, reflejando un aumento del 20% en el número de transacciones en comparación con el período correspondiente de 2025. El mercado secundario (ventas de apartamentos existentes) emergió como el motor clave de este crecimiento anual sostenido.
Dinámicas de Precios e Impulsores del Mercado
Notablemente, el crecimiento significativo del volumen de ventas fue impulsado principalmente por un aumento en el número de propiedades vendidas en lugar de una apreciación aguda de precios. Durante el período de siete meses, el precio promedio de venta de apartamentos se situó en $1.348 por metro cuadrado, lo que representa solo un aumento del 4% en comparación con el mismo período del año pasado. Este crecimiento de precios medido sugiere que el volumen de transacciones expandido, en lugar de aumentos de precios especulativos, ha caracterizado la expansión del mercado.
La oferta potencial del mercado, medida por el espacio residencial bajo permisos de construcción emitidos, aumentó modestamente un 1% durante este período, alcanzando aproximadamente 711.000 metros cuadrados. Este crecimiento modesto en la construcción permitida en relación con la actividad de ventas más fuerte puede indicar una demanda de compradores aumentada en relación con el inventario residencial nuevo disponible.
Los Costos de Construcción Aumentan en Medio de Presiones Laborales y de Transporte
Mientras el mercado de ventas se expandía, los costos de construcción se movieron hacia arriba. Según la Oficina Nacional de Estadística de Georgia (Geostat), el índice de costos de construcción aumentó un 0,8% en julio de 2026 en comparación con junio, y un 4,3% en términos anuales en comparación con julio de 2025. El aumento mensual fue significativamente influenciado por un aumento del 6,4% en los salarios nominales mensuales promedio de los trabajadores de la construcción durante el mismo período, reflejando los crecientes costos laborales en el sector.
Sobre una base anual, la inflación del costo de construcción fue impulsada sustancialmente por aumentos de precios en categorías de insumos clave:
- Los costos de transporte, combustible y electricidad aumentaron un 15,2% interanual, representando la mayor presión de costos en los constructores
- Combinados con presiones salariales, estos factores empujaron el índice de costos de construcción más amplio hacia arriba a pesar de la inflación general relativamente moderada
La tendencia a largo plazo revela un crecimiento de costos acumulativo significativo: desde febrero de 2022, el índice de costos de construcción ha aumentado un 30,3%, superando sustancialmente la inflación de precios general y reflejando los desafíos estructurales que enfrenta la industria de la construcción durante el período posterior a la pandemia y más allá. Estos costos de construcción crecientes pueden eventualmente influir en los precios de apartamentos nuevos y la rentabilidad de los desarrolladores en los próximos meses.