Tras una caída de dos años, los inversores rusos regresan activamente al mercado inmobiliario georgiano. Según el centro analítico de la corporación inmobiliaria «Astorius», la demanda de compra de propiedades en Georgia por ciudadanos rusos ha aumentado un 100%. Aunque la participación de Georgia en el volumen total de inversiones desde Rusia representa el 5%, su tasa de crecimiento supera significativamente otros destinos.
Se observa una dinámica positiva en el mercado más amplio de bienes raíces en el extranjero. La demanda de compra de propiedades en el extranjero por ciudadanos rusos en el primer semestre de 2026 aumentó un 5% anualmente y un 20% en comparación con finales de 2025. Los expertos señalan que esto es facilitado por el fortalecimiento de la moneda nacional, la reducción gradual de las tasas de interés sobre depósitos bancarios y las expectativas de una corrección de precios en el mercado interno.
Cambio en la estrategia de inversión
El principal cambio ha ocurrido en el enfoque mismo de los inversores. En lugar de inversiones especulativas, cada vez consideran más propiedades que resuelven tareas estratégicas específicas. Los analistas señalan que las inversiones se han vuelto más pragmáticas. Ante la inestabilidad geopolítica, algunos compradores consideran los activos en el extranjero como una «opción de respaldo», aunque no se trata de una emigración inmediata, sino de la posibilidad de irse en el futuro.
La motivación de los compradores en 2026 ha cambiado significativamente. El objetivo principal sigue siendo obtener el derecho de residencia — esto representa el 53% de todas las transacciones. Una parte importante de los inversores — el 27% — compran bienes raíces para la vida personal y el descanso. Los compradores que persiguen el objetivo de preservar y aumentar el capital representan el 20%. Durante el año, la participación de inversores puros aumentó notablemente — del 15% al 20%.
Georgia lidera el crecimiento de la demanda
Georgia ocupó el quinto lugar en el ranking de países por volumen de inversiones de ciudadanos rusos en bienes raíces. La distribución de la demanda se ve así:
- Emiratos Árabes Unidos — 50% de la demanda
- Tailandia — 17% de la demanda
- Turquía — 12% de la demanda
- Serbia — 11% de la demanda
- Georgia — 5% de la demanda
Es importante destacar que Georgia regresó a este ranking por primera vez desde 2023. El país muestra un crecimiento absoluto de la demanda liderato entre todos los destinos de inversión.
Batumi y Tbilisi: centros clave de inversión
Batumi se destaca como la ciudad más atractiva para los inversores extranjeros. Los extranjeros, la mayoría de los cuales son ciudadanos rusos, compran el 70-75% de todos los apartamentos en nuevos desarrollos. En la capital Tbilisi, los bienes raíces atraen a los inversores con ingresos estables — el rendimiento anual de alquileres es del 7-9% con la perspectiva de obtener una visa de residencia.
Según los pronósticos de los analistas, en los próximos 1-2 años la demanda de bienes raíces continuará creciendo en los países del Cercano Extranjero, en particular en Georgia, Armenia, Bielorrusia, Kirguistán y Azerbaiyán. Estos países se están volviendo cada vez más populares gracias a reglas claras para hacer negocios y bajas barreras de inversión. La tendencia principal para 2026, según los analistas, es la diversificación — los inversores cada vez más distribuyen el capital entre varias jurisdicciones para reducir la concentración de riesgos en un país específico.