El mercado inmobiliario de Tbilisi continúa demostrando un crecimiento sostenible, a pesar de la desaceleración en el ritmo. En 2025, la facturación del mercado alcanzó 3.570 millones de dólares, un 12,6% superior al indicador del año anterior. Se vendieron un total de 42.388 apartamentos, con un precio promedio en el mercado primario en diciembre de 1.373 dólares por metro cuadrado. Sin embargo, la dinámica ha cambiado: mientras que en 2023 el mercado primario creció un 20,2% anual, en 2025 el crecimiento se desaceleró al 4,0%. Esto evidencia que el mercado de Tbilisi ha completado su fase de rápida expansión y ha transitado hacia un desarrollo más estable y predecible.
Junto con el cambio en el ritmo de crecimiento, también se transformó la estrategia de los inversores. El margen de ganancia, que anteriormente se generaba mediante la reventa de inmuebles terminados, ahora se desplaza cada vez más hacia la diferencia entre el costo del apartamento en la etapa de excavación y el precio al momento de la entrega del complejo. La creciente competencia entre promotores crea múltiples oportunidades para realizar una buena operación si se compra un apartamento en las primeras etapas de construcción. Es por esta razón que cada vez más inversores se enfocan en la etapa de construcción, cuando los precios aún son más bajos.
Los promotores ofrecen esquemas de financiamiento flexible que atraen a inversores extranjeros y locales. El primer pago al comprar un apartamento en un complejo en construcción generalmente es solo del 10%, mientras que el resto se paga en cuotas hasta la finalización de la construcción. Una ventaja importante es que estos tratos no involucran a bancos; se formalizan directamente con los promotores, lo que libera al comprador de la necesidad de pagar intereses bancarios.
Un ejemplo de este enfoque es Maqro City Tbilisi, ubicado en el barrio de Samgori. Es un amplio complejo residencial de lujo con un área de 100.000 metros cuadrados, construido bajo el principio de "ciudad dentro de la ciudad". Casi la mitad del territorio, específicamente 45.169 metros cuadrados, está destinado a zonas recreativas. El complejo está diseñado para 4.000 apartamentos ubicados en 17 edificios. La construcción está prevista completarse en dos etapas: la primera en junio de 2028 y la segunda en junio de 2029.
Una de las ventajas significativas de Maqro City es el acabado completo de los apartamentos antes de la entrega al propietario. Cada apartamento incluye laminado, calefacción radiante, cocina integrada, baño terminado y otros elementos. Esto permite al propietario evitar reparaciones prolongadas y costosas e inmediatamente comenzar a arrendar la vivienda, generando ingresos. El promotor ofrece siete planes de pago diferentes, comenzando desde un primer pago mínimo del 10% del valor del apartamento hasta el pago total, en el cual el comprador recibe un descuento del 15%.
El barrio de Samgori, donde se construye Maqro City, demuestra una demanda particularmente fuerte de bienes raíces residenciales. En 2025, se vendieron 6.049 apartamentos aquí, lo que representa el segundo indicador en toda Tbilisi. El costo promedio del alquiler en el barrio es de 8,4 dólares por metro cuadrado, y factores adicionales como la proximidad al metro y las comodidades específicas del complejo aumentan significativamente la demanda y, en consecuencia, las tarifas de alquiler.
La rentabilidad del alquiler es el factor clave que atrae inversores a Tbilisi a pesar de la desaceleración del crecimiento de precios inmobiliarios. La rentabilidad promedio del alquiler en la capital de Georgia es del 8,6% anual — esto es superior a la de Riga (4,4%) o Tallin (3,6%), y se encuentra al nivel de indicadores similares en Ereván y Tashkent. La combinación de un precio de entrada bajo en el contexto europeo, un plan de pagos sin intereses del promotor y una rentabilidad potencial de alrededor del 9% hace que la inversión en bienes raíces de Tbilisi sea una decisión financiera racional, basada en aritmética simple y no en perspectivas especulativas.