El mercado inmobiliario residencial de Georgia en julio de 2026 mostró un panorama contrastante: la capital se desarrolla dinámicamente, mientras que el complejo turístico del Mar Negro atraviesa un período difícil. Según datos de la agencia analítica Colliers Georgia, en Tbilisi las ventas aumentaron casi un cuarto, el volumen del mercado aumentó más de un tercio, y en Batumi se produjo una reducción en el número de transacciones. Al mismo tiempo, cambia la estructura de la demanda entre regiones: mientras que en la capital dominan los compradores georgianos, en Batumi los extranjeros ya representan casi la mitad de todos los compradores de vivienda.
Tbilisi: crecimiento de la actividad y aumento significativo de precios
En la capital de Georgia en julio se registraron 4.486 transacciones inmobiliarias, lo que representa un 22,8% más que en julio de 2025. El valor de las transacciones completadas aumentó aún más significativamente, en un 36,7%, llegando a $393 millones. La demanda de ciudadanos georgianos sigue siendo la principal fuerza impulsora del crecimiento, representando el 88% de los compradores. Los inversores extranjeros aún juegan un papel modesto, representando solo el 12% del volumen total de transacciones.
Las ventas de nuevas construcciones crecieron más activamente, en un 29,8% en términos anuales. En el mercado primario, el aumento fue del 30,5%, en el secundario del 28,9%. Es notable que en el distrito de Samgori se produjo un salto particularmente significativo: este distrito representó aproximadamente el 44% del aumento total en el número de transacciones, lo que los analistas relacionan con la expansión de la oferta de viviendas.
El crecimiento de la actividad se acompaña de un aumento notable de precios. El precio promedio ponderado por metro cuadrado en nuevos proyectos de Tbilisi aumentó un 10%. El análisis diferenciado muestra:
- En el centro amplio, los precios aumentaron un 14,8%
- En el centro histórico y comercial, un 13,3%
- En las afueras, un 10%
En el segmento del fondo de vivienda antiguo, la dinámica es mucho más modesta: el número de transacciones aumentó solo un 1,6%, pero el precio promedio de oferta subió un 13,8%, lo que indica una reorientación de la demanda hacia vivienda nueva.
Batumi: caída del mercado y fortalecimiento de la demanda extranjera
En Batumi, la situación se desarrolla bajo un escenario fundamentalmente diferente. En julio se registraron 1.378 transacciones, un 11,8% menos que hace un año. El volumen de valor del mercado también disminuyó, reduciéndose un 5,2% y alcanzando $92 millones. La estructura de la demanda experimenta cambios significativos: si antes el mercado local estaba dominado principalmente por ciudadanos georgianos, ahora los extranjeros ya representan el 48% de todos los compradores.
La caída más fuerte se produjo en el segmento del fondo de vivienda antiguo, menos un 22,4%. Las ventas de nuevas construcciones también disminuyeron, pero de manera menos significativa, en un 11,1%. El mercado primario de nuevas construcciones mostró la caída más pronunciada, en un 32,8%, pero los analistas de Colliers enfatizan que esta cifra está en gran medida distorsionada por el efecto de una base de comparación alta: en julio de 2025, se registró simultáneamente un gran número de transacciones en varios proyectos en construcción en el registro. En el mercado secundario de nuevas construcciones, por el contrario, se observó un crecimiento del 19,1%.
A diferencia de Tbilisi, no ha habido un aumento notable de precios en el mercado primario de Batumi. El precio promedio ponderado por metro cuadrado en nuevas construcciones fue de $1.376, manteniendo prácticamente el nivel del año anterior (la caída fue solo del 0,1%). La reducción formal de precios en el mercado primario en un 14,4% también se explica por el efecto de un proyecto costoso registrado en julio de 2025. Si se excluye esta transacción de los cálculos, el precio promedio de la vivienda primaria de hecho aumentó aproximadamente un 2%. En el mercado secundario de nuevas construcciones, por el contrario, los precios aumentaron un 9,1%.