El mercado inmobiliario de Georgia continúa mostrando resultados impresionantes. Al cierre de 2025, el volumen del mercado inmobiliario de Georgia alcanzó 3,570 millones de dólares con un crecimiento general del 12,6% respecto al año anterior. Mientras tanto, la capital del país, Tiflis, sigue siendo el epicentro de la actividad: el número de transacciones cerradas ascendió a 42,388 contratos. La tendencia más significativa fue el crecimiento del mercado primario: las ventas de nuevas construcciones se dispararon un 27,3%, lo que evidencia una expansión en la actividad constructora y una demanda estable de vivienda nueva.
Es especialmente notable que la demanda sea cada vez más impulsada por inversores extranjeros. Según datos de una encuesta de promotores inmobiliarios, en 2025 los extranjeros concluyeron aproximadamente el 23% de todos los acuerdos de apartamentos en la capital, un porcentaje superior al de 2024, cuando su participación era del 20%. Este crecimiento dinámico del capital extranjero en el mercado inmobiliario georgiano no es casual: se debe a varios factores concretos que hacen que las inversiones en Tiflis sean atractivas para los compradores extranjeros.
Alta rentabilidad en el contexto de la competencia regional
La primera y una de las principales razones para comprar bienes raíces en Tiflis es la posibilidad de obtener un ingreso pasivo estable. Según el informe de la agencia analítica Galf&Taggart para 2025, el alquiler en Tiflis genera un promedio de aproximadamente 8,6% anual, el tercer mejor resultado entre doce capitales de la región. A modo de comparación: en las capitales bálticas (Riga y Tallin) la rentabilidad oscila entre 3,6–4,4%, en Ereván 6,6%, en Bakú 5,3%. Esto significa que un apartamento en Tiflis se amortiza casi el doble de rápido que la propiedad equivalente en ciudades bálticas. Con una tarifa de alquiler promedio de 9,8 dólares por metro cuadrado y la persistente demanda estable de apartamentos para alquilar, la rentabilidad de la inversión se ve bastante atractiva.
Política tributaria favorable y régimen de visas
La segunda razón es el entorno tributario favorable. Georgia atrae deliberadamente capital extranjero: la compra de bienes raíces por personas naturales no está sujeta a impuestos en absoluto, y el impuesto sobre los ingresos por alquiler de apartamentos es solo del 5%. Esto significa que un propietario extranjero puede obtener casi toda la cantidad de ingresos por alquiler en su bolsillo. Además, para los no residentes, las condiciones para adquirir bienes raíces prácticamente no difieren de las de los ciudadanos locales: no hay cuotas, recargos o restricciones en bienes raíces residenciales. La única restricción se aplica únicamente a las tierras agrícolas.
El tercer factor significativo está relacionado con la posibilidad de obtener un permiso de residencia a través de la inversión en bienes raíces. A partir del 1 de marzo de 2026, el umbral mínimo de compra para obtener un permiso de residencia se estableció en 150,000 dólares. Así, un apartamento se convierte simultáneamente en un activo generador de ingresos y en base para la residencia oficial en el país, lo que es especialmente atractivo para empresarios que están considerando la posibilidad de trabajar en la región.
Conveniencia de la compra remota y financiamiento preferencial
La cuarta razón radica en la simplicidad y comodidad del proceso de compra. Incluso estando fuera de Georgia, un inversionista puede completar toda la transacción de forma remota. La legislación del país no establece ningún obstáculo para firmar un contrato preliminar de forma remota, si el promotor está de acuerdo: la presencia personal se requiere solo para el registro final en el registro. Además, el comprador extranjero tiene la opción de evitar completamente el banco: en lugar de una hipoteca tradicional, puede optar por un plan de pago sin intereses directamente con el promotor (si se compra un apartamento en un objeto que aún está en construcción).
Proyectos premium como impulsores de la demanda
Esta demanda extranjera se refleja en el desarrollo de grandes nuevas construcciones, que se diseñan específicamente teniendo en cuenta las necesidades del inversionista remoto. Un ejemplo revelador es el proyecto premium Maqro City Tbilisi —un complejo residencial masivo de 4,000 apartamentos en 17 edificios, ocupando 100,000 m². La particularidad de este proyecto es que casi la mitad del territorio, exactamente 45,169 m², está destinada a zonas de recreación. El territorio cercado, el sistema de seguridad y las diversas comodidades (cuatro piscinas, tres canchas de tenis, zonas de fitness y guardería propia) crean demanda de apartamentos entre los inquilinos y, en consecuencia, aumentan la rentabilidad de todo el complejo.
Un punto importante es que en este complejo los apartamentos se entregan completamente renovados con acabado final, incluido laminado, calefacción por piso y cocina con electrodomésticos integrados. Esto exime al propietario remoto de la necesidad de organizar la renovación desde otro país. A modo de comparación: normalmente, los apartamentos en Tiflis se entregan o con marco blanco o con renovación premium «verde», pero las opciones listas para habitar son raras.
La combinación de todos estos factores —rentabilidad del 8,6%, impuesto sobre alquiler de solo 5%, posibilidad de obtener un permiso de residencia desde 150,000 dólares y la conveniencia de la compra remota con planes de pago desde 10%— crea un caso de inversión muy convincente. Los inversionistas extranjeros están haciendo una opción racional, apresurándose a invertir en un mercado que aún no muestra signos de enfriamiento y mantiene una rentabilidad superior a la de capitales competidoras de la región.