يظل سوق العقارات الجورجي أحد الأسواق الأكثر إمكانية للوصول للمشترين الأجانب في المنطقة، لكن الوضع تغير بشكل جذري في السنوات الأخيرة. إذا كانت جورجيا في السابق تحتل موقع سوق الشقق الرخيصة مع وعود بعوائد عالية، فبحلول عام 2026 ارتفعت الأسعار بشكل كبير، وزاد العرض في المناطق السياحية، وأصبحت وعود العائد بنسبة 12-15% نادراً ما تتوافق مع الواقع. مع ذلك، يبقى شراء العقارات عملية بسيطة: يمكن للأجانب شراء الشقق والمنازل والمحلات التجارية دون تصريح حكومي خاص، وتسجل الحقوق بسرعة، وتبقى تكاليف التسجيل منخفضة مقارنة بمعظم الدول الأوروبية.
تبليسي: نمو متوازن بعد طفرة
في الربع الثاني من عام 2026، ارتفع مؤشر الأسعار للعقارات السكنية الجديدة في تبليسي بنسبة 0.9% ربع سنويًا وبنسبة 4.9% سنويًا. مقارنة بمستوى السنة 2020 الوسط، ارتفعت قيمة العقارات بنسبة مثيرة للإعجاب تبلغ 63.8%. أصبح معدل النمو أبطأ بشكل ملحوظ مما كان عليه في سنوات 2022-2023 - فقد دخل السوق مرحلة الاستقرار، مما يقلل من مخاطر الشراء في ذروة الأسعار، لكنه يعني أيضًا أنه لا يمكن توقع زيادة تلقائية في قيمة العقار بنسبة 10-20% سنويًا بعد الآن.
بحلول يناير 2026، وصل السعر المتوسط المرجح في السوق الأولية إلى حوالي 1385 دولار لكل متر مربع، بينما تم تقييم العقارات الحديثة نسبيًا في السوق الثانوية بـ 1296 دولار لكل متر مربع، والمخزون السكني القديم بـ 1228 دولار لكل متر مربع. كان متوسط الإيجار للشقق الجديدة بمساحة 50-60 متر مربع حوالي 10.2 دولار لكل متر مربع شهريًا، مما يوفر عائدًا إجماليًا يبلغ حوالي 8.9%.
تختلف الأسعار في مشاريع البناء الجديدة في تبليسي بشكل ملحوظ حسب الحي. في الربع الأول من عام 2026، كان الوسيط السعري يبلغ 6814 جيل لكل متر مربع في متسمندة، و5958 جيل في فاكي، و4456 جيل في كرتسانيسي، و4333 جيل في سابورتالو، و3651 جيل في سامجوري. من المهم تذكر أن هذه أسعار الإعلانات، وليست أسعار الصفقات المغلقة.
باتومي: نمو سريع مع إشارات تشبع
تتطور باتومي بشكل مختلف - فمعدلات النمو تبقى مرتفعة هنا، لكن تظهر علامات على تشبع السوق. في عام 2025، تم بيع 17478 شقة في المدينة - 15% أكثر من السنة السابقة، في حين أن إجمالي حجم السوق وصل إلى حوالي 1.3 مليار دولار وارتفع بنسبة 23.8%. ارتفع متوسط سعر السكن الأولي إلى 1865 دولار لكل متر مربع، والسوق الثانوي إلى 1450 دولار لكل متر مربع.
ومع ذلك، انخفضت العائدات من الإيجار في باتومي: إذا كانت 8.8% قبل سنة، فقد انخفضت إلى 7.4% بحلول عام 2025، لأن أسعار الشراء تنمو بشكل أسرع من الإيجارات. وفر الأجانب حوالي 52% من المبيعات في مشاريع البناء المنهجية، لكن عدد الشقق غير المباعة يستمر في الارتفاع وأصبح حوالي 12400 وحدة - وهذا إشارة مهمة تشير إلى فائض في العرض في عدد من الأحياء رغم الطلب المستمر.
لماذا يختار المستثمرون جورجيا
الميزة الرئيسية هي البساطة والتكلفة المنخفضة للتسجيل. يتم تسجيل نقل الحق من قبل الوكالة الوطنية للسجل العام خلال أربعة أيام عمل فقط مقابل 150 جيل، وفي يوم واحد مقابل 270 جيل، وفي يوم التقديم مقابل 350 جيل. لا تفرض جورجيا ضريبة موحدة بنسبة 1% على نقل الملكية في حالة الشراء العادي للشقة - يدفع المشتري فقط رسم التسجيل والخدمات القانونية والترجمة والعمولة المحتملة للوسيط.
حافز كبير للأجانب هو إمكانية الحصول على تصريح إقامة. يتم منح رخصة إقامة قصيرة الأجل لأصحاب العقارات إذا كانت قيمتها السوقية المؤكدة تتجاوز ما يعادل 150000 دولار (يجب أن يتم التقييم من قبل مقيم معتمد)؛ يمتد الحق أيضًا إلى الزوج أو الزوجة وأطفال المتقدم. يرتبط تصريح الإقامة الاستثماري بالاستثمار في العقارات بقيمة تزيد عن 300000 دولار - بشرط الاحتفاظ بعقار مناسب لفترة محددة.
تستمر السياحة في دعم الطلب على الإيجارات: في النصف الأول من عام 2026، استقبلت جورجيا أكثر من 3 ملايين زيارة دولية، أكثر من 2.27 مليون منها كانت سياحية. تنمو اقتصاد البلاد بمعدل حوالي 5.4-6% في عام 2026. ومع ذلك، يتأثر السوق بعدم اليقين السياسي وتقلبات العملة والحجم الكبير من البناء الجديد، والتي يجب أخذها في الاعتبار عند تقييم المخاطر الاستثمارية.