أظهر سوق العقارات السكنية في جورجيا في يوليو 2026 صورة متناقضة: تتطور العاصمة بديناميكية، بينما يمر المنتجع على البحر الأسود بفترة صعبة. وفقاً لبيانات وكالة كوليرز جورجيا التحليلية، ارتفعت المبيعات في تبليسي بما يقارب الربع، وزاد حجم السوق بأكثر من الثلث، بينما حدث انخفاض في عدد الصفقات في باتومي. وفي الوقت ذاته، يتغير هيكل الطلب بين المناطق: إذا كان المشترون الجورجيون يهيمنون على العاصمة، فإن الأجانب يشكلون الآن حوالي نصف جميع المشترين في باتومي.
تبليسي: نمو النشاط وارتفاع ملحوظ في الأسعار
سجلت عاصمة جورجيا في يوليو 4,486 صفقة بيع وشراء عقارات سكنية، بما يزيد 22.8% عن يوليو 2025. ارتفعت قيمة الصفقات المنجزة بشكل أكثر أهمية بـ 36.7%، وبلغت 393 مليون دولار. يبقى الطلب من مواطني جورجيا هو القوة المحركة الرئيسية للنمو، حيث يشكلون 88% من المشترين. لا يزال المستثمرون الأجانب يلعبون دوراً متواضعاً، حيث بلغت حصتهم فقط 12% من إجمالي حجم الصفقات.
نمت مبيعات العقارات الجديدة بأكثر نشاطاً - بنسبة 29.8% على أساس سنوي. بلغت الزيادة في السوق الأولية 30.5%، وفي السوق الثانوية 28.9%. من الجدير بالملاحظة أن منطقة سامغوري شهدت ارتفاعاً كبيراً بشكل خاص: على هذه المنطقة سقط حوالي 44% من إجمالي الزيادة في عدد الصفقات، وهو ما يربطه المحللون بتوسع المعروض من المخزون السكني.
يصاحب النمو في النشاط ارتفاع ملحوظ في الأسعار. ارتفع المتوسط المرجح لسعر المتر المربع في المشاريع الجديدة في تبليسي بنسبة 10%. يظهر التحليل التفاضلي:
- في الوسط الواسع، ارتفعت الأسعار بنسبة 14.8%
- في المركز التاريخي والعملي — بنسبة 13.3%
- في الأطراف — بنسبة 10%
في قطاع المخزون السكني القديم، الديناميكيات أكثر تواضعاً: زاد عدد الصفقات بمقدار 1.6% فقط، لكن متوسط سعر العرض ارتفع بنسبة 13.8%، مما يشير إلى إعادة توجيه الطلب نحو العقارات الجديدة.
باتومي: انخفاض السوق وتعزيز الطلب الأجنبي
تتطور الحالة في باتومي وفقاً لسيناريو مختلف بشكل جوهري. في يوليو، سجلت 1,378 صفقة - أقل بـ 11.8% عن السنة الماضية. انخفض أيضاً حجم السوق من حيث القيمة، حيث تراجع بنسبة 5.2% وبلغ 92 مليون دولار. وفي الوقت ذاته، يخضع هيكل الطلب لتغييرات جوهرية: إذا كان السوق المحلي سابقاً يهيمن عليه المواطنون الجورجيون بشكل أساسي، فإن الأجانب يشكلون الآن 48% من جميع المشترين.
حدث الانخفاض الأقوى في قطاع المخزون السكني القديم - بنسبة 22.4% سلبي. انخفضت مبيعات العقارات الجديدة أيضاً، لكن بشكل أقل أهمية - بنسبة 11.1%. أظهر السوق الأولي للعقارات الجديدة أكثر الانخفاضات حدة بنسبة 32.8%، لكن محللو كوليرز يؤكدون أن هذا الرقم مشوه إلى حد كبير بسبب تأثير القاعدة المقارنة المرتفعة: في يوليو 2025، تم تسجيل عدد كبير من الصفقات في السجل في نفس الوقت لعدة مشاريع قيد الإنشاء. وفي السوق الثانوية للعقارات الجديدة، على العكس، كان هناك نمو بنسبة 19.1%.
على عكس تبليسي، لم يحدث ارتفاع ملحوظ في الأسعار في السوق الأولية في باتومي. بلغ المتوسط المرجح لسعر المتر المربع في العقارات الجديدة 1,376 دولاراً، مع الحفاظ عملياً على مستوى السنة الماضية (الانخفاض بلغ فقط 0.1%). يُفسَّر الانخفاض الرسمي في الأسعار في السوق الأولية بنسبة 14.4% أيضاً بتأثير مشروع واحد مكلف تم تسجيله في يوليو 2025. إذا استثنينا هذه الصفقة من الحسابات، فقد ارتفع متوسط سعر السكن الأساسي بالفعل بحوالي 2%. في السوق الثانوية للعقارات الجديدة، ارتفعت الأسعار على العكس بنسبة 9.1%.