يشهد سوق العقارات الجورجي نتائج مثيرة للإعجاب المستمرة. بناءً على نتائج عام 2025، بلغ حجم سوق العقارات في جورجيا 3.57 مليار دولار بنمو إجمالي قدره 12.6% مقارنة بالعام السابق. وتبقى العاصمة تبليسي بؤرة النشاط: حيث بلغ عدد العقود المبرمة هنا 42,388 عقد. كان الاتجاه الأكثر أهمية هو نمو السوق الأساسي - حيث ارتفعت مبيعات الوحدات السكنية الجديدة بنسبة 27.3%، مما يدل على توسع نشاط البناء والطلب المستقر على الإسكان الجديد.
من الملفت للنظر بشكل خاص أن الطلب يتشكل بشكل متزايد من خلال المستثمرين الأجانب. وفقاً لبيانات استقصاء المطورين، في عام 2025 أبرم الأجانب حوالي 23% من جميع صفقات الشقق في العاصمة - وهو أعلى من مؤشر عام 2024 عندما كانت حصتهم 20%. لا يأتي هذا النمو الديناميكي للرأسمال الأجنبي في سوق الإسكان الجورجي بالصدفة - فهو ناتج عن عدة عوامل محددة تجعل الاستثمار في تبليسي جذاباً للمشترين الأجانب.
العائد المرتفع في خضم المنافسة الإقليمية
يخدم الدافع الأول والأساسي للشراء في تبليسي إمكانية الحصول على دخل سلبي مستقر. وفقاً لتقرير وكالة Galf&Taggart التحليلية لعام 2025، فإن الإيجار في تبليسي يحقق في المتوسط حوالي 8.6% سنوياً - وهي النتيجة الثالثة بين اثني عشر عاصمة إقليمية. للمقارنة: في عواصم دول البلطيق (ريغا وتالين) يتراوح العائد بين 3.6–4.4%، في يريفان - 6.6%، في باكو - 5.3%. هذا يعني أن الشقة في تبليسي تسدد تكاليفها بسرعة تقارب الضعف مقارنة بالعقارات المماثلة في مدن البلطيق. مع متوسط سعر إيجار 9.8 دولار للمتر المربع والطلب المستقر المستمر على الشقق المؤجرة، يبدو العائد على الاستثمار جذاباً جداً.
سياسة ضريبية مفضلة ونظام الفيزا
السبب الثاني هو البيئة الضريبية المواتية. تجتذب جورجيا الرأسمال الأجنبي بشكل متعمد: شراء العقارات من قبل الأفراد لا يخضع للضريبة على الإطلاق، والضريبة على الدخل من تأجير الشقق تبلغ فقط 5%. هذا يعني أن المالك الأجنبي يمكنه الحصول على جميع عائدات الإيجار تقريباً. وللمقيمين بالخارج، تكون شروط شراء العقارات متطابقة تقريباً مع شروط المواطنين المحليين - لا توجد حصص أو مكافآت أو قيود على العقارات السكنية. القيد الوحيد يتعلق فقط بالأراضي الزراعية.
يرتبط العامل الثالث المهم بإمكانية الحصول على تصريح إقامة من خلال الاستثمار في العقارات. منذ 1 مارس 2026، تم تحديد الحد الأدنى للشراء للحصول على تصريح إقامة عند مستوى 150,000 دولار. وبالتالي، تصبح الشقة في نفس الوقت أصلاً مدراً للدخل وأساساً للإقامة الرسمية في الدولة - وهذا جذاب بشكل خاص لرجال الأعمال الذين يفكرون في إمكانية العمل في المنطقة.
سهولة الشراء عن بعد والتمويل المفضل
تكمن الأسباب الرابعة في بساطة وسهولة عملية الشراء. حتى من خارج جورجيا، يمكن للمستثمر إتمام الصفقة كاملة عن بعد. لا ينص تشريع الدولة على أي عوائق لتوقيع العقد الأولي عن بعد إذا كان المطور موافقاً على ذلك - يُطلب الحضور الشخصي فقط للتسجيل النهائي في السجل. علاوة على ذلك، يمكن للمشتري الأجنبي تجنب البنك بالكامل: بدلاً من الرهن العقاري التقليدي، يمكن ترتيب تقسيط داخلي بدون فائدة مباشرة من المطور (إذا تم شراء شقة في مشروع لا يزال قيد الإنشاء).
المشاريع الفاخرة كمحركات للطلب
ينعكس هذا الطلب الأجنبي في تطوير مشاريع بناء كبرى مصممة خصيصاً مع مراعاة احتياجات المستثمر البعيد. يخدم مشروع Maqro City Tbilisi الفاخر كمثال واضح - وهو مجمع سكني ضخم يضم 4,000 شقة في 17 مبنى، يحتل مساحة 100,000 م². ميزة هذا المشروع هي أن ما يقرب من نصف المساحة، أي 45,169 م² بالضبط، مخصصة لمناطق الترفيه. تنشئ المساحة المحاطة بسور، ونظام الأمان والمرافق المتنوعة (أربع حمامات سباحة وثلاث ملاعب تنس ومناطق لياقة بدنية وروضة أطفال خاصة) طلباً على الشقق من المستأجرين، مما يرفع بالتالي ربحية المجمع بأكمله.
نقطة مهمة - في هذا المجمع يتم تسليم الشقق مصلحة بالفعل بشكل كامل مع التشطيب النهائي، بما في ذلك الأرضيات الخشبية والأرضيات الدافئة والمطبخ مع الأجهزة المدمجة. هذا يحرر المالك البعيد من الحاجة إلى تنظيم الإصلاحات من دولة أخرى. للمقارنة: عادة ما يتم تأجير الشقق في تبليسي إما بهيكل عظمي أبيض أو بإصلاح بيئي فاخر، لكن الخيارات الجاهزة للعيش نادرة الحدوث.
يخلق الجمع بين كل هذه العوامل - عائد 8.6%، ضريبة إيجار بلغت 5% فقط، إمكانية الحصول على تصريح إقامة من 150,000 دولار وسهولة الشراء عن بعد بتقسيط من 10% - حالة استثمارية قوية جداً. يقوم المستثمرون الأجانب باختيار رشيد، ويستعجلون للاستثمار في سوق لم تظهر حتى الآن علامات على التبريد وتحتفظ بعائد أعلى من العواصم المنافسة في المنطقة.