格鲁吉亚的租赁很少闹到法院，但一旦闹上去，赢的是手里有合同、交接单和照片的那一方。下面不说空话，只讲具体：怎样合法驱逐欠租的租客，财物损坏和押金不退怎么办，以及在常见冲突中双方各有什么权利。
- 驱逐只能通过法院。自行处置（换锁、扔东西、断电）都是违法的。没有法院判决，警察不会执行驱逐。
- 对付欠租租客的顺序：书面警告 → 解除合同 → 向法院起诉 → 判决 → 国家执行局。房东提前解约的理由是拖欠，通常在三个月左右。
- 押金不得用于抵扣自然磨损，只能抵扣真实损坏和欠款。押金通常为一个月租金（200–300 美元）。
- 双方最主要的保护是书面合同，以及入住当天带清单和照片的交接单。
法律依据
这类关系由《格鲁吉亚民法典》调整：第 531–575 条（住房租赁）和第 581–606 条（财产租赁）。法典保护双方，但对驱逐规定了严格程序。
法律修改之后，警察无权在没有法院判决的情况下把人赶出住宅。任何「自己动手的驱逐」——换锁、搬走物品、断水断电——都属于擅自行事，责任反过来由房东承担。
合同是你最主要的保护
公证并非必需——简单签字的合同甚至口头约定都具有法律效力。但真正能让纠纷向你倾斜的，是写清细节的书面合同。务必写明：
- 租金和押金金额、支付方式和时间、押金在什么情况下扣除、何时退还。
- 水电煤等费用——谁付、付哪些。
- 解约条件和提前通知期（例如提前 30 天）。
- 维修和损坏的责任；逾期的违约金。
带家具家电清单的交接单，以及入住当天的照片或视频记录，是最被低估的文件。它既能保护租客免受莫须有的损坏指控，也能在真有损失时保护房东。合同公证虽非必需，但能加快审理：不必再证明其真实性。
租客不付钱：如何驱逐
「明天就赶走」是做不到的——法律要求走完程序。不过步骤走对了，法院也可以作出缺席判决（被告不到庭时）。
- 书面警告。正式地（最好有送达凭证）要求在合理期限内清偿欠款或腾退房屋。这是必经环节。
- 解除合同。如果要求未被履行，就办理解约。房东提前解约的理由是长期拖欠（通常在三个月左右；合同里也可以约定更严格的条件）。
- 向法院起诉，请求驱逐并追讨欠款。在同一诉讼中可以主张：未付租金、水电费、违约金和损坏赔偿。
- 执行。拿到判决和执行文书后向国家执行局申请——强制驱逐和追缴由它执行，而不是房东本人。
整个过程可能耗时数月。因此关键在于押金（覆盖第一次拖欠）、条款清楚的合同，以及反应要快：不要等到半年不付款——第一次严重拖欠时就发出书面警告。
财物损坏与自然磨损
法律区分自然磨损（由房东承担）和租客过错导致的损坏（由租客承担）。住了几年褪色的墙纸、磨损的地板属于磨损；砸坏的电器、损坏的家具、墙上的洞、因租客过错造成的泡水痕迹，属于损坏。
| 情形 | 谁承担 |
|---|---|
| 自然磨损（油漆、细小划痕、电器折旧） | 房东 |
| 租客过错造成的损坏 | 租客 |
| 非租客过错的损坏（隐蔽缺陷、楼里的事故） | 房东 |
| 因租客过错渗漏给邻居造成的损失 | 租客（见保险一文） |
关于损坏的争议，几乎总是归结为「入住时是什么样」。有交接单和照片的一方获胜。房屋保险和责任险能分担一部分风险——出租时尤其如此。
押金：扣除与不退
押金是针对欠款和损坏的担保，通常相当于一个月租金（参考值 200–300 美元）。法律没有设定硬性上限——真正起作用的是合同。
可以从押金中扣除：欠缴的租金和水电费、因租客过错造成损坏的修复费用、合同约定的违约金。不得扣除自然磨损，也不得「以防万一」先扣着。
房东不退押金怎么办？发出书面要求，附上计算明细并援引交接单。如果拒绝没有依据，那这就是一场金钱纠纷，通过法院追讨（之后交由国家执行局）。没有入住时的交接单和照片，要证明「房子当时是好的」极其困难——正因如此才要事先做好。
冲突情形
来自租客一方：
| 情形 | 房东该怎么做 |
|---|---|
| 不再付租金 | 书面警告 → 解约 → 法院 → 执行局。押金可覆盖第一个月的欠款。 |
| 损坏了财物 | 依交接单从押金中扣除；损失超过押金的，通过法院追讨差额。依据是交接单和照片。 |
| 合同到期后不搬走 | 使用权已终止——但驱逐仍须经法院和执行局，不能动用武力。 |
| 未经同意转租 | 违反合同，可据此解约；请事先写明禁止转租。 |
| 留下水电欠费 | 与租金一并追讨；因此进出场时都要在交接单上记录表读数。 |
来自房东一方：
| 情形 | 租客该怎么做 |
|---|---|
| 换锁／扔掉物品／断电 | 这是擅自行事。做好记录（照片、证人），报警并起诉——这样的驱逐是违法的。 |
| 不退押金 | 书面要求 → 作为金钱纠纷起诉。依据是入住时的交接单和照片。 |
| 不打招呼就进屋 | 房东有权查看房屋状况，但须事先约定，而不是随时进入。 |
| 租期中途涨价 | 只有合同明确约定才可以；否则租期内价格固定。 |
| 提前解约并赶人 | 解约须依合同规定的理由和期限；房东违约时，合同里常约定双倍返还押金。 |
该找谁
- 法院——驱逐、追讨欠款和损坏赔偿、押金争议（也可能作出缺席判决）。
- 国家执行局——强制执行法院判决（驱逐、追缴）。
- 警察——遇到擅自行事时（非法驱逐、搬走物品、断掉水电）。
- 律师／调解——在谈判阶段：谈成往往比打几个月官司更省钱也更快。