Грузинский рынок недвижимости остаётся одним из наиболее доступных для иностранных покупателей в регионе, однако ситуация кардинально изменилась за последние годы. Если раньше Грузия позиционировалась как рынок дешёвых квартир с обещанием высоких доходов, то к 2026 году цены значительно выросли, предложение в курортных зонах увеличилось, а обещания доходности в 12–15% всё реже соответствуют действительности. При этом приобретение недвижимости остаётся простым процессом: иностранцы могут покупать квартиры, дома и коммерческие помещения без специального разрешения правительства, права регистрируются быстро, а расходы на оформление остаются низкими по сравнению с большинством европейских стран.
Тбилиси: умеренный рост после бума
Во втором квартале 2026 года индекс цен на новую жилую недвижимость в Тбилиси вырос на 0,9% квартально и на 4,9% год к году. По сравнению со средним уровнем 2020 года жильё подорожало на впечатляющие 63,8%. Темп роста стал заметно медленнее, чем в 2022–2023 годах — рынок вошёл в фазу стабилизации, что снижает риск покупки на пике цены, но одновременно означает, что ожидать автоматического увеличения стоимости объекта на 10–20% ежегодно больше нельзя.
К январю 2026 года средневзвешенная цена на первичном рынке достигла около $1385 за м², в то время как на вторичном рынке относительно новые объекты оценивались в $1296 за м², а старый жилой фонд — в $1228 за м². Средняя арендная ставка для новых квартир площадью 50–60 м² составляла примерно $10,2 за м² в месяц, что обеспечивает валовую доходность около 8,9%.
Цены в новостройках Тбилиси заметно различаются по районам. В первом квартале 2026 года медианная стоимость составляла 6814 GEL за м² в Мтацминде, 5958 GEL в Ваке, 4456 GEL в Крцаниси, 4333 GEL в Сабуртало и 3651 GEL в Самгори. Важно помнить, что это цены объявлений, а не закрытых сделок.
Батуми: стремительный рост с сигналами насыщения
Батуми развивается иначе — здесь темпы роста остаются высокими, но появляются признаки перенасыщения рынка. В 2025 году в городе было продано 17478 квартир — на 15% больше, чем годом ранее, при этом общий объём рынка достиг примерно $1,3 млрд и вырос на 23,8%. Средняя цена первичного жилья повысилась до $1865 за м², вторичного — до $1450 за м².
Однако доходность аренды в Батуми снизилась: если год назад она составляла 8,8%, то к 2025 году упала до 7,4%, поскольку цены на покупку растут быстрее, чем арендные ставки. Иностранцы обеспечили около 52% продаж в системных проектах застройщиков, но количество непроданных квартир продолжает расти и достигло примерно 12400 объектов — это важный сигнал, указывающий на избыточное предложение в ряде районов несмотря на сохраняющийся спрос.
Почему инвесторы выбирают Грузию
Основное преимущество — простота и низкая стоимость оформления. Переход права регистрируется Национальным агентством публичного реестра всего за четыре рабочих дня за 150 GEL, за один день — за 270 GEL, в день обращения — за 350 GEL. Грузия не взимает универсальный налог в размере 1% на переход права собственности при обычной покупке квартиры — покупатель оплачивает только регистрационный сбор, юридические услуги, перевод и возможную комиссию посредника.
Значительный стимул для иностранцев — возможность получить вид на жительство. Краткосрочный вид предоставляется владельцам недвижимости, если её подтверждённая рыночная стоимость превышает эквивалент $150000 (оценка должна быть подтверждена сертифицированным оценщиком); право распространяется также на супруга или супругу и детей заявителя. Инвестиционный вид на жительство связан с вложением в недвижимость стоимостью более $300000 — при условии сохранения подходящего объекта в течение установленного периода.
Туризм продолжает поддерживать спрос на аренду: в первом полугодии 2026 года Грузия принял более 3 млн международных визитов, из которых свыше 2,27 млн были туристическими. Экономика страны растёт темпами около 5,4–6% в 2026 году. Вместе с тем на рынок влияют политическая неопределённость, валютные колебания и высокий объём нового строительства, которые следует учитывать при оценке инвестиционных рисков.