Рынок жилья Тбилиси продолжает демонстрировать устойчивый рост, несмотря на замедление темпов. В 2025 году оборот рынка достиг 3,57 миллиардов долларов, что на 12,6% выше показателя предыдущего года. Всего было продано 42388 квартир, средняя цена на первичном рынке в декабре составила 1373 доллара за квадратный метр. Однако динамика изменилась: если в 2023 году первичный рынок вырос на 20,2% за год, то в 2025-м рост замедлился до 4,0%. Это свидетельствует о том, что рынок Тбилиси завершил фазу резкого взлёта и перешёл к более спокойному, предсказуемому развитию.
Вместе со сдвигом в темпах роста трансформировалась и стратегия инвесторов. Маржа прибыли, которая ранее формировалась за счёт перепродажи готового жилья, теперь всё больше смещается на разницу между стоимостью квартиры на этапе котлована и ценой при сдаче комплекса в эксплуатацию. Растущая конкуренция между девелоперами создаёт множество возможностей для совершения хорошей сделки, если купить квартиру на ранних стадиях строительства. Именно поэтому всё больше инвесторов ориентируются на стадию возведения, когда цены ещё ниже.
Девелоперы предлагают гибкие схемы финансирования, которые привлекают иностранных и местных инвесторов. Первый взнос при покупке квартиры в строящемся комплексе обычно составляет всего 10%, а остаток вносится частями до завершения строительства. Важное преимущество — в такие сделки не вовлекаются банки, они оформляются непосредственно у застройщиков, что избавляет покупателя от необходимости платить банковские проценты.
Примером такого подхода является Maqro City Tbilisi, расположенный в районе Самгори. Это крупный элитный жилой комплекс площадью 100000 квадратных метров, строящийся по принципу "город в городе". Почти половина территории, а именно 45169 квадратных метров, отведена под рекреационные зоны. Комплекс рассчитан на 4000 квартир, расположенных в 17 корпусах. Строительство планируется завершить в два этапа: первый в июне 2028 года, второй в июне 2029-го.
Одно из значимых преимуществ Maqro City — это полная отделка квартир перед передачей собственнику. Каждая квартира комплектуется ламинатом, тёплым полом, встроенной кухней, готовым санузлом и другими элементами. Это позволяет владельцу избежать длительного и дорогостоящего ремонта и сразу же начать сдавать жилье в аренду, генерируя доход. Девелопер предлагает семь различных планов оплаты, начиная от минимального первого взноса в 10% стоимости квартиры и заканчивая полной оплатой, при которой покупатель получает скидку 15%.
Район Самгори, где строится Maqro City, демонстрирует особенно сильный спрос на жилую недвижимость. В 2025 году здесь было продано 6049 квартир, что является вторым показателем по всему Тбилиси. Средняя стоимость аренды в районе составляет 8,4 доллара за квадратный метр, а дополнительные факторы, такие как близость к метро и специфические удобства комплекса, значительно увеличивают спрос и, соответственно, арендные ставки.
Арендная доходность является ключевым фактором, привлекающим инвесторов в Тбилиси несмотря на замедление роста цен на недвижимость. Средняя арендная доходность в столице Грузии составляет 8,6% в год — это выше, чем в Риге (4,4%) или Таллине (3,6%), и находится на уровне аналогичных показателей в Ереване и Ташкенте. Комбинация низкой цены входа на европейском фоне, беспроцентной рассрочки от застройщика и потенциальной доходности около 9% делает инвестицию в недвижимость Тбилиси рациональным финансовым решением, основанным на простой арифметике, а не на умозрительных перспективах.