Грузинский рынок недвижимости продолжает показывать впечатляющие результаты. По итогам 2025 года объем рынка недвижимости Грузии достиг 3,57 млрд долларов с общим приростом в 12,6% относительно предыдущего года. При этом столица страны Тбилиси остается эпицентром активности: количество заключенных сделок здесь составило 42 388 контрактов. Наиболее значимым трендом стал рост первичного рынка — продажи новостроек подскочили на 27,3%, что свидетельствует о расширении строительной активности и стабильном спросе на новое жилье.
Особенно примечательно, что спрос все больше формируется за счет иностранных инвесторов. Согласно данным опроса девелоперов, в 2025 году иностранцы заключили около 23% всех сделок с квартирами в столице — это выше показателя 2024 года, когда их доля составляла 20%. Такой динамичный рост иностранного капитала в грузинский рынок жилья не случаен — он обусловлен несколькими конкретными факторами, которые делают инвестиции в Тбилиси привлекательными для зарубежных покупателей.
Высокая доходность на фоне региональной конкуренции
Первым и одним из главных мотивов к покупке недвижимости в Тбилиси служит возможность получения стабильного пассивного дохода. По отчету аналитического агентства Galf&Taggart за 2025 год, аренда в Тбилиси приносит в среднем около 8,6% годовых — это третий результат среди двенадцати столиц региона. Для сравнения: в столицах Балтии (Риге и Таллине) доходность находится в диапазоне 3,6–4,4%, в Ереване — 6,6%, в Баку — 5,3%. Это означает, что тбилисская квартира окупается почти вдвое быстрее, чем аналогичная недвижимость в прибалтийских городах. При средней арендной ставке 9,8 доллара за квадратный метр и сохраняющемся стабильном спросе на квартиры в сдачу, рентабельность инвестиции выглядит весьма привлекательно.
Льготная налоговая политика и визовый режим
Вторая причина — благоприятное налоговое окружение. Грузия сознательно привлекает иностранный капитал: покупка недвижимости физическим лицом налогом не облагается вообще, а налог на доход от сдачи квартир в аренду составляет всего 5%. Это означает, что иностранный собственник может получать почти всю сумму арендной выручки в свой карман. При этом для нерезидентов условия приобретения недвижимости практически не отличаются от условий для местных граждан — нет никаких квот, надбавок или ограничений на жилую недвижимость. Единственное ограничение касается только сельскохозяйственной земли.
Третий значительный фактор связан с возможностью получения вида на жительство через инвестицию в недвижимость. С 1 марта 2026 года минимальный порог покупки для получения ВНЖ установлен на уровне 150 000 долларов. Таким образом, квартира становится одновременно и доходным активом, и основанием для официального проживания в стране — это особенно привлекательно для предпринимателей, которые рассматривают возможность работы в регионе.
Удобство дистанционного приобретения и льготное финансирование
Четвертая причина заключается в простоте и удобстве процесса покупки. Даже находясь за пределами Грузии, инвестор может совершить всю сделку дистанционно. Законодательство страны не предусматривает никаких препятствий для подписания предварительного договора удаленно, если разработчик на это согласен — личное присутствие требуется только для финальной регистрации в реестре. К тому же иностранный покупатель имеет возможность полностью минуя банк: вместо традиционной ипотеки можно оформить беспроцентную внутреннюю рассрочку прямо у застройщика (если покупается квартира в объекте, находящемся еще в стадии строительства).
Премиальные проекты как драйверы спроса
Такой иностранный спрос находит отражение в развитии крупных новостроек, которые специально проектируются с учетом потребностей удаленного инвестора. Показательным примером служит премиальный проект Maqro City Tbilisi — масштабный жилой комплекс на 4 000 квартир в 17 корпусах, занимающий 100 000 м². Особенность этого проекта в том, что почти половину территории, а именно 45 169 м², отведено под зоны рекреации. Огороженная территория, система безопасности и разнообразные удобства (четыре бассейна, три теннисных корта, фитнес-зоны и собственный детский сад) создают спрос на квартиры у арендаторов и, как следствие, повышают рентабельность всего комплекса.
Важный момент — в этом комплексе квартиры передаются уже полностью отремонтированными с финишной отделкой, включая ламинат, теплый пол и кухню со встроенной техникой. Это избавляет удаленного собственника от необходимости организовывать ремонт из другой страны. Для сравнения: обычно квартиры в Тбилиси сдаются либо с белым каркасом, либо с премиальным «зеленым» ремонтом, но готовые к заселению варианты встречаются редко.
Сочетание всех этих факторов — доходность 8,6%, налог на аренду всего 5%, возможность получения ВНЖ от 150 000 долларов и удобство дистанционной покупки с рассрочкой от 10% — создает весьма убедительный инвестиционный кейс. Иностранные инвесторы делают рациональный выбор, спешив вложиться в рынок, который пока не показывает признаков охлаждения и сохраняет доходность выше конкурирующих столиц региона.