საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი კვლავ რჩება რეგიონში ერთ-ერთ ყველაზე ხელმისაწვდომად უცხოელი მყიდველებისთვის, თუმცა სიტუაცია ბოლო წლების განმავლობაში რადიკალურად შეიცვალა. თუ ადრე საქართველო პოზიციონირებული იყო როგორც იაფი ბინების ბაზარი მაღალი შემოსავლის დაპირებით, 2026 წლისთვის ფასები მნიშვნელოვნად გაიზარდა, კურორტულ ზონებში მიწოდება გაიზარდა, ხოლო 12–15%-იანი შემოსავლიანობის დაპირებები სულ უფრო იშვიათად შეესაბამება რეალობას. ამასთან, უძრავი ქონების შეძენა კვლავ მარტივი პროცესია: უცხოელებს შეუძლიათ ბინების, სახლებისა და კომერციული ფართების შეძენა მთავრობის სპეციალური ნებართვის გარეშე, უფლებები სწრაფად რეგისტრირდება, ხოლო გაფორმების ხარჯები დაბალია ევროპის ქვეყნების უმეტესობასთან შედარებით.
თბილისი: ზომიერი ზრდა ბუმის შემდეგ
2026 წლის მეორე კვარტალში თბილისში ახალი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი გაიზარდა 0,9%-ით კვარტალურ ჭრილში და 4,9%-ით წლიურ ჭრილში. 2020 წლის საშუალო დონესთან შედარებით საცხოვრებელი გაძვირდა შთამბეჭდავი 63,8%-ით. ზრდის ტემპი შესამჩნევად შენელდა 2022–2023 წლებთან შედარებით — ბაზარი სტაბილიზაციის ფაზაში შევიდა, რაც ამცირებს ფასის პიკზე შესყიდვის რისკს, მაგრამ ამავდროულად ნიშნავს, რომ ობიექტის ღირებულების ყოველწლიურად 10–20%-ით ავტომატურ ზრდას მეტად ვერ ველოდებით.
2026 წლის იანვრისთვის პირველად ბაზარზე საშუალო შეწონილმა ფასმა მიაღწია დაახლოებით 1385 დოლარს კვ.მ-ზე, მაშინ როცა მეორად ბაზარზე შედარებით ახალი ობიექტები ფასდებოდა 1296 დოლარად კვ.მ-ზე, ხოლო ძველი საცხოვრებელი ფონდი — 1228 დოლარად კვ.მ-ზე. ახალ ბინებზე, 50–60 კვ.მ ფართობით, საშუალო საიჯარო განაკვეთი შეადგენდა დაახლოებით 10,2 დოლარს კვ.მ-ზე თვეში, რაც უზრუნველყოფს დაახლოებით 8,9% საშუალო შემოსავლიანობას.
თბილისის ახალ პროექტებში ფასები რაიონების მიხედვით მნიშვნელოვნად განსხვავდება. 2026 წლის პირველ კვარტალში მედიანური ღირებულება შეადგენდა 6814 ლარს კვ.მ-ზე მთაწმინდაზე, 5958 ლარს ვაკეში, 4456 ლარს კრწანისში, 4333 ლარს საბურთალოზე და 3651 ლარს სამგორში. მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს, რომ ეს განცხადებების ფასებია და არა დადებული გარიგებების.
ბათუმი: სწრაფი ზრდა გაჯერების სიგნალებით
ბათუმი განსხვავებულად ვითარდება — აქ ზრდის ტემპი კვლავ მაღალია, მაგრამ ჩნდება ბაზრის გადაჭარბებული გაჯერების ნიშნები. 2025 წელს ქალაქში გაიყიდა 17478 ბინა — 15%-ით მეტი, ვიდრე წინა წელს, ხოლო ბაზრის საერთო მოცულობამ მიაღწია დაახლოებით 1,3 მილიარდ დოლარს და გაიზარდა 23,8%-ით. პირველადი საცხოვრებლის საშუალო ფასი გაიზარდა 1865 დოლარამდე კვ.მ-ზე, ხოლო მეორადის — 1450 დოლარამდე კვ.მ-ზე.
თუმცა ბათუმში საიჯარო შემოსავლიანობა შემცირდა: თუ წელიწადის წინ ის შეადგენდა 8,8%-ს, 2025 წლისთვის იგი დაეცა 7,4%-მდე, რადგან შესყიდვის ფასები უფრო სწრაფად იზრდება, ვიდრე საიჯარო განაკვეთები. უცხოელებმა უზრუნველყვეს დეველოპერების სისტემურ პროექტებში გაყიდვების დაახლოებით 52%, მაგრამ გაუყიდავი ბინების რაოდენობა კვლავ იზრდება და მიაღწია დაახლოებით 12400 ობიექტს — ეს მნიშვნელოვანი სიგნალია, რომელიც მიუთითებს გარკვეულ რაიონებში მოთხოვნის შენარჩუნების მიუხედავად მიწოდების ჭარბ დონეზე.
რატომ ირჩევენ ინვესტორები საქართველოს
ძირითადი უპირატესობა გაფორმების სიმარტივე და დაბალი ღირებულებაა. საკუთრების უფლების გადაცემას რეგისტრირებს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო მხოლოდ ოთხ სამუშაო დღეში 150 ლარად, ერთ დღეში — 270 ლარად, მიმართვის დღესვე — 350 ლარად. საქართველო არ იღებს საკუთრების უფლების გადაცემაზე უნივერსალურ 1%-იან გადასახადს ბინის ჩვეულებრივი ყიდვისას — მყიდველი იხდის მხოლოდ სარეგისტრაციო მოსაკრებელს, იურიდიულ მომსახურებას, თარგმანს და შესაძლო შუამავლის საკომისიოს.
უცხოელებისთვის მნიშვნელოვანი სტიმულია ბინადრობის ნებართვის მიღების შესაძლებლობა. მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა ეძლევათ უძრავი ქონების მფლობელებს, თუ მისი დადასტურებული საბაზრო ღირებულება აღემატება 150000 დოლარის ეკვივალენტს (შეფასება უნდა იყოს დადასტურებული სერტიფიცირებული შემფასებლის მიერ); უფლება ვრცელდება ასევე განმცხადებლის მეუღლესა და შვილებზეც. საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა დაკავშირებულია 300000 დოლარზე მეტი ღირებულების უძრავ ქონებაში ინვესტირებასთან — შესაბამისი ობიექტის დადგენილი პერიოდის განმავლობაში შენარჩუნების პირობით.
ტურიზმი კვლავ უჭერს მხარს იჯარის მოთხოვნას: 2026 წლის პირველ ნახევარში საქართველომ მიიღო 3 მილიონზე მეტი საერთაშორისო ვიზიტი, საიდანაც 2,27 მილიონზე მეტი ტურისტული იყო. ქვეყნის ეკონომიკა 2026 წელს იზრდება დაახლოებით 5,4–6%-იანი ტემპით. ამასთან, ბაზარზე გავლენას ახდენს პოლიტიკური გაურკვევლობა, სავალუტო რყევები და ახალი მშენებლობის მაღალი მოცულობა, რაც გასათვალისწინებელია საინვესტიციო რისკების შეფასებისას.