თბილისის საცხოვრებელი ბაზარი ხასიათდება მნიშვნელოვანი ფასების დიაპაზონით რეგიონებში. 2026 წლის ზაფხულში კვადრატული მეტრის ღირებულება მერყეობს 1071 დოლარიდან 3150 დოლარამდე — თითქმის სამჯერადი განსხვავება ერთი ვალუტისა და ქალაქის პირობებში. ეს არ არის უბრალოდ გემოვის ან ადამიანური პრეფერენციის საკითხი, არამედ პრინციპიალურად განსხვავებული ინვესტიციური სცენარები, რომელთაც განსხვავებული მომგებიანობისა და ლიკვიდობის ლოგიკა აქვთ. ინვესტორები ხშირად ორიენტირდებიან ქალაქის ერთ საშუალო ფასზე, მაგრამ ასეთი მიდგომა იმალავს ბაზარის რეალურ სურათს.
თბილისში საცხოვრებელი ოთახების მოთხოვნილება აქტიურად იზრდება. ანალიტიკური კომპანია Galt & Taggart-ის მაისის ანგარიშის მიხედვით, 2026 წლის მაისში გაყიდა 3700 ბინა — 11,1%-ით მეტი, ვიდრე წელს მაისში. მეორადი ბაზარი 1924 ტრანზაქციით 12,4%-ით გაიზარდა, პირველადი ბაზარი 1824 ტრანზაქციით 9,7%-ით დამატდა. ამასთან, ბაზარი განიცდის მიწოდების დინამიკის პრინციპიალურ ცვლილებას: ახალი საცხოვრებელი მშენებლობისთვის გაცემული ნებართვების მოცულობა უკვე მერვე თვის მიმდინარეობაში კლებულობს. მაისში ნებართვები გაცემული იყო 18,4%-ით ნაკლები ვიდრე წელი უწინ. ასეთი კომბინაცია — მზარდი მოთხოვნილება შემცირებული მიწოდების პირობებში — ქმნის განსხვავებულ სიგნალებს ინვესტორებისთვის, რომელთაც განსხვავებული ჰორიზონტი აქვთ — მათ, ვინც ამჟამინდელ შემოსავალს ეძებს, და მათ, ვინც კაპიტალის ღირებულების ზრდაზე აბრკოლებს.
მაისში პირველადი ბაზარის საშუალო ფასი 1412 დოლარი იყო კვადრატული მეტრში თვის ზრდით 0,3%. საქართველოს ნაციონალური სტატისტიკის ოფიციალური ინდექსი (საკსტატა) ამ ტრენდს სხვა კუთხიდან ადასტურებს: ახალი სახლების ფასები 2026 წლის პირველ კვარტალში 3%-ით გაიზარდა წლიდან წლამდე. თუმცა ქალაქის საშუალო ციფრი მასკირავს ბაზარის რეალურ მრავალფეროვნებას, იმალავს რეგიონებს შორის იმდენად მნიშვნელოვან განსხვავებებს.
საბურთალო იკავებს წამყვანი ადგილი თბილისის რეგიონებში ვაჭრობის მოცულობის მხრივ. აპრილში აქ დაფიქსირდა 760 ტრანზაქცია — უფრო მეტი ვიდრე რომელიმე სხვა რეგიონში. კვადრატული მეტრის ფასი დაკავებულია 1600–1650 დოლარის დიაპაზონში. რეგიონის უპირატესობა მაღალი ლიკვიდობა და მოთხოვნილების მოცულობაა, რაც აადვილებს გაყიდვას აქტივიდან გასვლის შემთხვევაში. უარი — ტრანზაქციის აქტივობის ფონზე გამყიდველთა შორის კონკურენცია უფრო მაღალია, რაც ართულებს კერძოს. საბურთალო შეესაბამება ფასის ბალანსი და სწრაფი რეალიზაციის შესაძლებლობას.
დიდი დიგომი привлекает ინვესტორებს შეზღუდული ბიუჯეტით. აქ კვადრატული მეტრი უჯდება დაახლოებით 1100–1150 დოლარი — ეს უმცროსი ზღვარი რეგიონებში დაკმაყოფილებული მოთხოვნილებით. ტრანზაქციების რაოდენობით დიდი დიგომი მეორე ადგილი იკავებს, აპრილში აქ დაფიქსირდა 732 ტრანზაქცია. რეგიონი წარმოადგენს აქტიური ახალი მშენებლობის ზონას, ხოლო ინფრასტრუქტურა ჯერ კიდევ ვითარდება მშენებლობის ტემპის თანაბრად. ეს რეგიონი შესაფერია ინვესტორებისთვის, რომელთაც მცირე ბიუჯეტით შესვლა შეუძლიათ და რომელთაც ინფრასტრუქტურის ზრდა და კაპიტალიზაციაზე აბრკოლებს.
ვაკე წარმოადგენს ბაზარის სხვა პოლუსს. აქ კვადრატული მეტრის ფასი მიაღწევს მაქსიმუმ 3150 დოლარს. რეგიონს აქვს მდგომარეობა ყველაზე ცნობილი ადგილი გრძელვადიანი ქირავნობისა და კაპიტალის დაზღვევისთვის. მაღალი ზღვრის შესვლა საჭიროებს სერიოზულ ინვესტიციებს, ხოლო მიმდინარე შემოსავალი პროცენტებში დაბალია ვიდრე უფრო ხელმისაწვდომი რეგიონებში — ძვირი ყიდვა ნაწილობრივ ჭამს ქირავნობის შემოსავალს ერთი და იგივე განაკვეთით. ვაკე უფრო საინტერესოა კაპიტალის დაზღვევა და დაცვა პრესტიჟული აქტივით, ვიდრე მიმდინარე ქირავნობის შემოსავალი.
ბაზარზე არის სამი ტიპიური შეცდომა, რომელსაც ინვესტორები განმეორებით უშვებენ. პირველი — ყველაზე დაბალი ფასის დევნა ლიკვიდობის შემოწმების გარეშე. რეგიონებს ვაშლიჯვარი, ჩუგურეთი და მტაცმინდა აქვთ კვადრატული მეტრის დაბალი ფასი, მაგრამ დახურავენ სიას ტრანზაქციის მოცულობით — სუსტი მოთხოვნილება ნიშნავს, რომ ასეთი ობიექტის გაყიდვა სწრაფად გაცილებით უფრო რთული იქნება ვიდრე ყიდვა. მეორე შეცდომა — ფასების ვარდნის ლოდინი. მას შემდეგ, რაც ახალი მშენებლობისთვის ნებართვები გაცემული იქნა 18,4%-ით ნაკლები უკვე მერვე თვის მიმდინარეობაში, მიწოდება სტკიდა, არა იზრდება, და ბაზარის ტრადიციული გაჯერებაზე ლოდინი არ უნდა იქნას. მესამე — ბუნდოვანება პირველადი და მეორადი შორის ბიუჯეტის გაანგარიშებისას. შავი ჩარჩოს ფასი ახალი სახლში არ შეიცავს დასრულებას, და განსხვავება შავ და მწვანე ჩარჩოს შორის აღწევს ათას ლარს მეტრზე, რაც იწვევს დასრულება და მოწყობილობის საბოლოო ბიუჯეტის მნიშვნელოვან ქვემოთ დაფასებას.
თბილისში ქირავნობა რჩება აქტივი მომგებიანობით, რომელიც აჭარბებს ტრადიციულ დეპოზიტებს. მაისის მონაცემების მიხედვით, წლიური მომგებიანობა აღწევდა 8,4%-ს, რაც უფრო მაღალი იყო, როგორც 2,4% დოლარის დეპოზიტებით, ასევე 9,7% საქართველოს ლარში დეპოზიტებით. ახალი სახლების მიწოდების შემცირების ფონზე ეს შექმნის საფუძველი ქირავნობის განაკვეთების ზრდისთვის, განსაკუთრებით რეგიონებში მდგრადი მოთხოვნილებით — პირველ რიგში საბურთალოში და დიდი დიგომში, სადაც ტრანზაქციის მოცულობის კონცენტრაცია და მოსახლეობა იზრდება. სამჯერადი განსხვავება ვაკესა და ვაშლიჯვარს შორის ფასებში — არა ბაზარი ანომალია, არამედ ნათელი ნიშნიერება ინვესტიციური მიზნებით: მიმდინარე შემოსავლისთვის სწრაფი გასვლის შესაძლებლობით უფრო საინტერესოა მიმართულებები მოცულობა და მოთხოვნილებით, კაპიტალის დაზღვევისთვის ირჩევენ პრესტიჟულ რეგიონებს ისტორიით.