თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარმა 2026 წლის ივლისში მდგრადი ზრდა აჩვენა — გაყიდვების მოცულობა წლიურად 24%-ით გაიზარდა TBC Capital-ის მიერ გამოქვეყნებული მონაცემების მიხედვით. ეს მაღალი მაჩვენებელი ასახავს საქართველოს დედაქალაქის უძრავი ქონების ბაზრის უფრო ფართო ზრდას წლის პირველ ნახევარში, რაც მიუთითებს ინვესტორთა მუდმივ ინტერესსა და ბაზრის მდგრად აქტივობაზე, მიუხედავად ეკონომიკური ფონის უფრო ფართო გამოწვევებისა.
ბაზრის მოცულობა და გაყიდვების აქტივობა
TBC Capital-ის ყოველთვიური ბაზრის მიმოხილვის თანახმად, 2026 წლის იანვრიდან ივლისამდე პერიოდში დაგროვილმა გაყიდვების მოცულობამ 2.37 მილიარდ დოლარს მიაღწია, რაც 2025 წლის ანალოგიურ შვიდთვიან პერიოდთან შედარებით 24%-იან ზრდას წარმოადგენს. მხოლოდ ივლისში ბინების გაყიდვების მოცულობამ 395 მილიონი დოლარი შეადგინა, რითაც შენარჩუნდა 24%-იანი წლიური ზრდის ტემპი. ტრანზაქციების მოცულობას განაპირობებდა როგორც მეორადი ბაზრის აქტივობა, ისე დედაქალაქში საცხოვრებელი ფართის მაძიებელი მყიდველების მუდმივი ინტერესი.
ტრანზაქციების რაოდენობა კიდევ ერთხელ ადასტურებს ბაზრის სიმტკიცეს. ივლისში თბილისში სულ 4,409 ბინა გაიყიდა, რაც წინა წლის ივლისის მაჩვენებელს 22%-ით აღემატება. მთლიანი შვიდთვიანი პერიოდის განმავლობაში გაიყიდა 26,772 ობიექტი, რაც ტრანზაქციების რაოდენობის 20%-იან ზრდას ასახავს 2025 წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით. მეორადი ბაზარი — არსებული ბინების გაყიდვა — ამ მდგრადი წლიური ზრდის მთავარ მამოძრავებელ ძალად გამოვლინდა.
ფასების დინამიკა და ბაზრის მამოძრავებელი ფაქტორები
აღსანიშნავია, რომ გაყიდვების მოცულობის მნიშვნელოვანი ზრდა ძირითადად გამოწვეული იყო გაყიდული ობიექტების რაოდენობის ზრდით და არა ფასების მკვეთრი მატებით. შვიდთვიან პერიოდში ბინის საშუალო გასაყიდმა ფასმა 1,348 დოლარი კვადრატულ მეტრზე შეადგინა, რაც წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით მხოლოდ 4%-იან ზრდას წარმოადგენს. ფასების ეს ზომიერი ზრდა მიუთითებს, რომ ბაზრის გაფართოებას ახასიათებდა გაზრდილი ტრანზაქციების მოცულობა და არა სპეკულაციური ფასების ზრდა.
ბაზრის პოტენციური მიწოდება, რომელიც იზომება გაცემული სამშენებლო ნებართვების ფარგლებში საცხოვრებელი ფართით, ამ პერიოდში მოკრძალებულად, 1%-ით გაიზარდა და დაახლოებით 711,000 კვადრატულ მეტრს მიაღწია. ნებადართული მშენებლობის ეს მოკრძალებული ზრდა გაყიდვების უფრო მაღალ აქტივობასთან შედარებით შესაძლოა მიუთითებდეს მყიდველთა მოთხოვნის ზრდაზე ხელმისაწვდომ ახალ საცხოვრებელ მარაგთან მიმართებაში.
სამშენებლო ხარჯები იზრდება სამუშაო ძალისა და ტრანსპორტირების ხარჯების ზეწოლის ფონზე
გაყიდვების ბაზრის გაფართოების პარალელურად, სამშენებლო ხარჯებმაც ზრდის ტენდენცია აჩვენა. საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის (საქსტატი) მონაცემებით, სამშენებლო ხარჯების ინდექსი 2026 წლის ივლისში ივნისთან შედარებით 0.8%-ით გაიზარდა, ხოლო წლიურ ჭრილში, 2025 წლის ივლისთან შედარებით — 4.3%-ით. ყოველთვიურ ზრდაზე მნიშვნელოვანი გავლენა მოახდინა იმავე პერიოდში სამშენებლო სექტორის მუშაკთა საშუალო ნომინალური ხელფასის 6.4%-იანმა ზრდამ, რაც სექტორში სამუშაო ძალის ხარჯების ზრდას ასახავს.
წლიურ ჭრილში სამშენებლო ხარჯების ინფლაციას მნიშვნელოვნად განაპირობებდა ფასების ზრდა ძირითად შემავალ კატეგორიებში:
- ტრანსპორტირების, საწვავისა და ელექტროენერგიის ხარჯები წლიურად გაიზარდა 15.2%-ით, რაც მშენებლებზე ზეწოლის ყველაზე დიდი წყაროა
- ხელფასების ზრდასთან ერთად, ამ ფაქტორებმა სამშენებლო ხარჯების საერთო ინდექსი უფრო მაღლა აწიეს, მიუხედავად შედარებით ზომიერი საერთო ინფლაციისა
გრძელვადიანი ტენდენცია მნიშვნელოვან კუმულაციურ ხარჯების ზრდას ავლენს: 2022 წლის თებერვლიდან სამშენებლო ხარჯების ინდექსი 30.3%-ით გაიზარდა, რაც მნიშვნელოვნად აღემატება ფასების საერთო ინფლაციას და ასახავს სამშენებლო დარგის წინაშე მდგარ სტრუქტურულ გამოწვევებს პანდემიის შემდგომ პერიოდსა და მის შემდეგაც. სამშენებლო ხარჯების ეს ზრდა შესაძლოა საბოლოოდ გავლენა მოახდინოს ახალი ბინების ფასწარმოქმნასა და დეველოპერების მომგებიანობაზე მომდევნო თვეებში.