თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი მდგრად ზრდას განაგრძობს ტემპის შენელების მიუხედავად. 2025 წელს ბაზრის ბრუნვამ 3,57 მილიარდ დოლარს მიაღწია, რაც წინა წლის მაჩვენებელზე 12,6%-ით მეტია. სულ გაიყიდა 42388 ბინა, ხოლო პირველადი ბაზრის საშუალო ფასმა დეკემბერში 1373 დოლარი შეადგინა კვადრატულ მეტრზე. თუმცა დინამიკა შეიცვალა: თუ 2023 წელს პირველადი ბაზარი წლის განმავლობაში 20,2%-ით გაიზარდა, 2025 წელს ზრდა 4,0%-მდე შენელდა. ეს იმაზე მეტყველებს, რომ თბილისის ბაზარმა მკვეთრი აღმასვლის ფაზა დაასრულა და უფრო მშვიდ, პროგნოზირებად განვითარებაზე გადავიდა.
ზრდის ტემპის ცვლილებასთან ერთად ინვესტორთა სტრატეგიაც ტრანსფორმირდა. მოგების მარჟა, რომელიც ადრე მზა საცხოვრებლის გადაყიდვით ფორმირდებოდა, ახლა სულ უფრო მეტად გადაინაცვლებს ბინის ღირებულებას შორის სხვაობაზე მშენებლობის საწყის ეტაპსა და კომპლექსის ექსპლუატაციაში გაშვების ფასს შორის. დეველოპერებს შორის მზარდი კონკურენცია ქმნის მრავალ შესაძლებლობას კარგი გარიგების დასადებად, თუ ბინას მშენებლობის ადრეულ ეტაპზე შეიძენ. სწორედ ამიტომ სულ უფრო მეტი ინვესტორი მშენებლობის იმ ეტაპზე ორიენტირდება, როცა ფასები ჯერ კიდევ დაბალია.
დეველოპერები გთავაზობენ დაფინანსების მოქნილ სქემებს, რომლებიც უცხოელ და ადგილობრივ ინვესტორებს იზიდავს. მშენებარე კომპლექსში ბინის შეძენისას პირველადი შენატანი, როგორც წესი, ღირებულების მხოლოდ 10%-ს შეადგენს, ხოლო დარჩენილი თანხა ეტაპობრივად, მშენებლობის დასრულებამდე შეიტანება. მნიშვნელოვანი უპირატესობაა ის, რომ ასეთ გარიგებებში ბანკები არ მონაწილეობენ — ისინი უშუალოდ დეველოპერთან ფორმდება, რაც მყიდველს ბანკის საპროცენტო განაკვეთების გადახდის აუცილებლობისგან ათავისუფლებს.
ასეთი მიდგომის მაგალითია Maqro City Tbilisi, რომელიც სამგორის რაიონშია განთავსებული. ეს არის მასშტაბური ელიტური საცხოვრებელი კომპლექსი, 100000 კვადრატული მეტრი ფართობით, რომელიც "ქალაქი ქალაქში" პრინციპით შენდება. ტერიტორიის თითქმის ნახევარი, კერძოდ 45169 კვადრატული მეტრი, რეკრეაციულ ზონებს ეთმობა. კომპლექსი გათვლილია 4000 ბინაზე, განლაგებული 17 კორპუსში. მშენებლობის დასრულება ორ ეტაპად იგეგმება: პირველი — 2028 წლის ივნისში, მეორე — 2029 წლის ივნისში.
Maqro City-ის ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი უპირატესობა ბინების სრული მოპირკეთებაა მესაკუთრისთვის გადაცემამდე. ყოველი ბინა აღჭურვილია ლამინატით, თბილი იატაკით, ჩაშენებული სამზარეულოთი, მზა სველი წერტილითა და სხვა ელემენტებით. ეს მესაკუთრეს საშუალებას აძლევს, თავიდან აიცილოს ხანგრძლივი და ძვირადღირებული რემონტი და დაუყოვნებლივ დაიწყოს ბინის გაქირავება, შემოსავლის მიღებით. დეველოპერი შვიდ განსხვავებულ გადახდის გეგმას გთავაზობთ — მინიმალური, ბინის ღირებულების 10%-იანი პირველი შენატანიდან დაწყებული, სრული გადახდით დამთავრებული, რომლის დროსაც მყიდველი 15%-იან ფასდაკლებას იღებს.
სამგორის რაიონი, სადაც Maqro City შენდება, საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე განსაკუთრებით მაღალ მოთხოვნას აჩვენებს. 2025 წელს აქ 6049 ბინა გაიყიდა, რაც თბილისში მეორე მაჩვენებელია. რაიონში გაქირავების საშუალო ღირებულება 8,4 დოლარს შეადგენს კვადრატულ მეტრზე, ხოლო დამატებითი ფაქტორები, როგორიცაა მეტროსთან სიახლოვე და კომპლექსის სპეციფიკური კეთილმოწყობა, მნიშვნელოვნად ზრდის მოთხოვნას და, შესაბამისად, საიჯარო განაკვეთებს.
საიჯარო შემოსავლიანობა თბილისში ინვესტორთა მოზიდვის ერთ-ერთი მთავარი ფაქტორია, მიუხედავად უძრავი ქონების ფასების ზრდის შენელებისა. საქართველოს დედაქალაქში საშუალო საიჯარო შემოსავლიანობა წელიწადში 8,6%-ს შეადგენს — ეს მეტია, ვიდრე რიგაში (4,4%) ან ტალინში (3,6%), და ერევნისა და ტაშკენტის ანალოგიური მაჩვენებლების დონეზეა. ევროპულ ფონზე დაბალი შესვლის ფასის, დეველოპერის მხრიდან უპროცენტო განვადებისა და დაახლოებით 9%-იანი პოტენციური შემოსავლიანობის კომბინაცია თბილისში უძრავ ქონებაში ინვესტირებას რაციონალურ ფინანსურ გადაწყვეტილებად აქცევს, რომელიც მარტივ არითმეტიკას ეფუძნება და არა სპეკულაციურ პერსპექტივებს.