საქართველოს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარმა 2026 წლის ივლისში საკონტრასტო სურათი აჩვენა: დედაქალაქი დინამიურად ვითარდება, მაშინ როცა შავიზღვისპირა კურორტი რთულ პერიოდს გადის. ანალიტიკური სააგენტო Colliers Georgia-ს მონაცემებით, თბილისში გაყიდვები თითქმის მეოთხედით გაიზარდა, ბაზრის მოცულობა მესამედზე მეტად გაიზარდა, ხოლო ბათუმში გარიგებების რაოდენობა შემცირდა. ამასთანავე, იცვლება მოთხოვნის სტრუქტურაც რეგიონებს შორის: თუ დედაქალაქში დომინირებენ ქართველი მყიდველები, ბათუმში უცხოელები უკვე თითქმის ყველა საცხოვრებლის შემძენის ნახევარს შეადგენენ.
თბილისი: აქტივობის ზრდა და შესამჩნევი გაძვირება
საქართველოს დედაქალაქში ივლისში დაფიქსირდა 4 486 გარიგება საცხოვრებლის ყიდვა-გაყიდვაზე, რაც 22,8%-ით მეტია, ვიდრე 2025 წლის ივლისში. განხორციელებული გარიგებების ღირებულება კიდევ უფრო მნიშვნელოვნად გაიზარდა — 36,7%-ით, შეადგინა რა 393 მილიონი დოლარი. ზრდის ძირითადი მამოძრავებელი ძალა კვლავ საქართველოს მოქალაქეთა მხრიდან მოთხოვნაა, რომლებიც მყიდველთა 88%-ს შეადგენენ. უცხოელი ინვესტორები ჯერჯერობით მოკრძალებულ როლს თამაშობენ — მათ წილად საერთო გარიგებების მოცულობის მხოლოდ 12% მოდის.
ყველაზე აქტიურად გაიზარდა ახალაშენებული ბინების გაყიდვები — 29,8%-ით წლიურ გამოსახულებაში. პირველად ბაზარზე ზრდამ შეადგინა 30,5%, მეორადზე — 28,9%. აღსანიშნავია, რომ სამგორის რაიონში განსაკუთრებით მნიშვნელოვანი ნახტომი მოხდა: ამ რაიონზე მოვიდა გარიგებების რაოდენობის საერთო მატების დაახლოებით 44%, რასაც ანალიტიკოსები საცხოვრებელი ფონდის შეთავაზების გაფართოებას უკავშირებენ.
აქტივობის ზრდას თან ახლავს შესამჩნევი გაძვირება. თბილისის ახალ პროექტებში კვადრატული მეტრის საშუალო შეწონილმა ფასმა 10%-ით მოიმატა. დიფერენცირებული ანალიზი აჩვენებს:
- ფართო ცენტრში ფასები 14,8%-ით გაიზარდა
- ისტორიულ და საქმიან ცენტრში — 13,3%-ით
- გარეუბნებში — 10%-ით
ძველი საცხოვრებელი ფონდის სეგმენტში დინამიკა გაცილებით მოკრძალებულია: გარიგებების რაოდენობა მხოლოდ 1,6%-ით გაიზარდა, თუმცა შეთავაზების საშუალო ფასმა 13,8%-ით მოიმატა, რაც მოთხოვნის ახალი საცხოვრებლისკენ გადაორიენტირებაზე მიუთითებს.
ბათუმი: ბაზრის დაცემა და უცხოური მოთხოვნის გაძლიერება
ბათუმში სიტუაცია პრინციპულად განსხვავებული სცენარით ვითარდება. ივლისში იქ დაფიქსირდა 1 378 გარიგება — 11,8%-ით ნაკლები, ვიდრე ერთი წლის წინ. ბაზრის ღირებულებითმა მოცულობამაც იკლო, შემცირდა 5,2%-ით და შეადგინა 92 მილიონი დოლარი. ამასთანავე, მოთხოვნის სტრუქტურა მნიშვნელოვან ცვლილებებს განიცდის: თუ ადრე ადგილობრივ ბაზარზე ძირითადად ქართველი მოქალაქეები ყიდულობდნენ, ახლა უცხოელები უკვე ყველა მყიდველის 48%-ს შეადგენენ.
ყველაზე ძლიერი დაცემა ძველი საცხოვრებელი ფონდის სეგმენტში მოხდა — მინუს 22,4%. ახალაშენებული ბინების გაყიდვებიც შემცირდა, მაგრამ ნაკლებად მნიშვნელოვნად — 11,1%-ით. ახალაშენებული ბინების პირველადმა ბაზარმა ყველაზე მკვეთრი ვარდნა აჩვენა — 32,8%, თუმცა Colliers-ის ანალიტიკოსები ხაზს უსვამენ, რომ ეს მაჩვენებელი დიდწილად შედარების მაღალი ბაზის ეფექტითაა დამახინჯებული: 2025 წლის ივლისში რეესტრში ერთდროულად დარეგისტრირებული იყო დიდი რაოდენობის გარიგება რამდენიმე მშენებარე პროექტზე. ახალაშენებული ბინების მეორად ბაზარზე, პირიქით, დაფიქსირდა 19,1%-იანი ზრდა.
თბილისისგან განსხვავებით, ბათუმის პირველად ბაზარზე ფასების შესამჩნევი ზრდა არ მომხდარა. ახალაშენებულ ბინებში კვადრატული მეტრის საშუალო შეწონილმა ფასმა შეადგინა 1 376 დოლარი, პრაქტიკულად შენარჩუნებული იქნა გასული წლის დონე (კლებამ მხოლოდ 0,1% შეადგინა). პირველად ბაზარზე ფასის ფორმალური, 14,4%-იანი კლებაც აიხსნება ერთი ძვირადღირებული პროექტის ეფექტით, რომელიც 2025 წლის ივლისში დარეგისტრირდა. თუ ეს გარიგება გამოვრიცხავთ გაანგარიშებიდან, პირველადი საცხოვრებლის საშუალო ფასი ფაქტობრივად დაახლოებით 2%-ით გაიზარდა. ახალაშენებული ბინების მეორად ბაზარზე ფასები, პირიქით, 9,1%-ით გაიზარდა.