格鲁吉亚房地产市场仍然是该地区对外国买家最易获取的市场之一，但在过去几年中情况已经发生了根本变化。如果过去格鲁吉亚被定位为廉价公寓市场并承诺高回报，那么到2026年，价格已大幅上涨，度假区供应增加，而12-15%的回报承诺越来越难以兑现。不过，购买房地产仍然是一个简单的过程：外国人可以不需要政府特别许可就购买公寓、房屋和商业设施，权利注册迅速，手续费用与大多数欧洲国家相比仍然较低。
第比利斯：繁荣后的温和增长
2026年第二季度，第比利斯新住宅房产价格指数季度环比上涨0.9%，同比上涨4.9%。相比2020年平均水平，房价上涨了令人印象深刻的63.8%。增长速度比2022-2023年明显放缓，市场进入稳定阶段，这降低了在价格高峰期购买的风险，但同时也意味着不能再期望房产价值每年自动增长10-20%。
截至2026年1月，一级市场加权平均价格达到约每平方米$1385，而二级市场相对较新的物业估价为每平方米$1296，老旧住房为每平方米$1228。面积50-60平方米新公寓的平均租赁价格约为每平方米每月$10.2，提供约8.9%的毛回报率。
第比利斯新楼盘的价格因地区而异。2026年第一季度，中位数价格在姆茨明达为6814格鲁吉亚拉里每平方米，瓦基为5958格鲁吉亚拉里，克尔察尼西为4456格鲁吉亚拉里，萨布塔洛为4333格鲁吉亚拉里，萨姆戈里为3651格鲁吉亚拉里。值得注意的是，这些是报价，而不是已成交价格。
巴统：快速增长伴随饱和信号
巴统发展情况不同——这里的增长速度仍然很高，但出现了市场过饱和的迹象。2025年，该城市售出17478套公寓——比前一年多15%，同时市场总规模达到约$13亿，增长23.8%。一级住宅的平均价格上升至每平方米$1865，二级为每平方米$1450。
但是，巴统的租赁回报率下降了：如果一年前为8.8%，到2025年下降到7.4%，因为购买价格增长快于租赁费率。外国人在开发商的系统项目中贡献了约52%的销售额，但未售公寓数量继续增加，达到约12400套——这是一个重要信号，表明尽管需求依然存在，某些地区仍存在供过于求。
投资者为何选择格鲁吉亚
主要优势是流程简单、手续费用低廉。权利转让由国家公共登记处注册，四个工作日内完成费用为150格鲁吉亚拉里，一个工作日内为270格鲁吉亚拉里，申请当日为350格鲁吉亚拉里。格鲁吉亚在常规公寓购买时不征收1%的产权转移通用税——购买者仅支付登记费、法律服务、翻译和可能的中介佣金。
对外国人来说，一个重大刺激因素是获得居住权的可能性。如果不动产的经过证实的市场价值超过$150000等值（评估必须由认证评估师确认），不动产所有者可获得短期居住权；该权利也适用于申请人的配偶和子女。投资居住权与不动产投资相关，投资额超过$300000——条件是在规定期限内保持合适的房产。
旅游业继续支撑租赁需求：2026年上半年，格鲁吉亚接待了超过300万国际访问，其中超过227万为旅游访问。该国经济2026年增长速度约为5.4-6%。同时，政治不确定性、汇率波动和大规模新建施工对市场造成影响，这些在评估投资风险时应予以考虑。