经过两年的衰退，俄罗斯投资者正在积极重返格鲁吉亚房地产市场。据房地产公司"Astorius"分析中心的数据，来自俄罗斯公民对格鲁吉亚房产的购买需求增长了100%。虽然格鲁吉亚在俄罗斯总投资额中的份额仅占5%，但其增长速度远超其他投资方向。
在更广泛的海外房地产市场上也观察到了积极的动态。2026年上半年，俄罗斯公民对海外房产的购买需求同比增长了5%，与2025年底相比增长了20%。专家指出，这得益于国家货币的升值、银行存款利率的逐步下降以及对国内市场价格调整的预期。
投资策略的改变
主要的变化发生在投资者的思路上。他们不再进行投机性投资，而是越来越多地考虑解决具体战略问题的项目。分析人士指出，投资变得更加务实。在地缘政治不稳定的背景下，一些买家将海外资产视为"备选方案"，但这并不意味着立即移民，而是为未来可能的移居做准备。
2026年，买家的动机发生了重大变化。获得居住权仍然是主要目标，占所有交易的53%。相当比例的投资者（27%）购买房地产是为了个人生活和休闲。追求资本保值和增值目标的买家占20%。在过去一年中，纯投资者的比例明显增长，从15%增至20%。
格鲁吉亚在需求增长中领先
格鲁吉亚在俄罗斯公民房地产投资国家排名中位列第五。需求分布如下：
- 阿拉伯联合酋长国 — 50%的需求
- 泰国 — 17%的需求
- 土耳其 — 12%的需求
- 塞尔维亚 — 11%的需求
- 格鲁吉亚 — 5%的需求
值得注意的是，格鲁吉亚自2023年以来首次回到这份排名。该国在所有投资方向中显示出绝对的需求增长领先地位。
巴统和第比利斯：关键投资中心
巴统作为最具吸引力的城市脱颖而出，吸引海外投资者。其中大部分为俄罗斯公民的外国人购买了新建住宅楼所有公寓的70-75%。在首都第比利斯，房地产凭借稳定的收益吸引投资者，租赁年收益率为7-9%，并有获得居留签证的前景。
根据分析师的预测，未来1-2年，房地产需求将继续在近邻国家增长，特别是在格鲁吉亚、亚美尼亚、白俄罗斯、吉尔吉斯斯坦和阿塞拜疆。这些国家因其明确的商业规则和低投资壁垒而变得越来越受欢迎。分析师将2026年的主要趋势称为多元化——投资者越来越多地将资本分散在多个司法管辖区，以降低单一国家的风险集中度。