格鲁吉亚住宅房地产市场在2026年7月呈现出对比鲜明的局面：首都发展动态迅速，而黑海度假胜地正经历困难时期。根据Colliers Georgia分析机构的数据，第比利斯的销售额增长了近四分之一，市场总量增长了三分之多，而巴统的交易量出现下降。与此同时，各地区的需求结构也在发生变化：如果首都主要由格鲁吉亚买家占据，那么在巴统，外国买家已经占所有住宅购买者的近一半。
第比利斯：活跃度上升和显著的价格上涨
格鲁吉亚首都在7月登记了4,486项住宅买卖交易，较2025年7月增长22.8%。已完成交易的总价值增长幅度更大——增长36.7%，达到3.93亿美元。增长的主要驱动力仍然是格鲁吉亚公民的需求，他们占买家的88%。外国投资者的角色目前还很有限，仅占交易总量的12%。
新建项目的销售增长最为活跃——同比增长29.8%。一级市场增长了30.5%，二级市场增长了28.9%。值得注意的是，萨布塔罗地区出现了特别显著的增长：该地区占总交易量增长的约44%，分析师将此与住房供应的扩大联系在一起。
活跃度上升伴随着显著的价格上涨。第比利斯新项目的平均平方米价格上升了10%。差异化分析显示：
- 在广泛的中心地区，价格上升了14.8%
- 在历史商业中心，上升了13.3%
- 在郊区，上升了10%
在旧住房存量部分，动态增长要温和得多：交易数量仅增长1.6%，但平均报价上升了13.8%，这表明需求正在向新建住房转向。
巴统：市场下滑和外国需求增强
在巴统，局面按照完全不同的情景发展。7月那里登记了1,378项交易——比一年前少11.8%。市场的价值总量也下降了，下降了5.2%，达到9,200万美元。与此同时，需求结构发生了重大变化：如果以前当地市场的买家主要是格鲁吉亚公民，那么现在外国买家已经占所有买家的48%。
最强劲的下滑发生在旧住房存量部分——下降22.4%。新建项目销售也有所下降，但幅度较小——下降11.1%。新建项目的一级市场表现出最急剧的下跌——下降32.8%，但Colliers分析师强调，这个数字在很大程度上受到高基数比较效应的影响：在2025年7月，登记簿中同时登记了多个在建项目的大量交易。相比之下，新建项目的二级市场出现了增长——增长19.1%。
与第比利斯不同，巴统一级市场没有出现明显的价格上涨。新建项目的平均平方米价格为1,376美元，基本保持了去年的水平（仅下降0.1%）。一级市场名义上价格下降14.4%也可以解释为一个在2025年7月注册的昂贵项目的影响。如果将这笔交易排除在外，一级住房的平均价格实际上增长了约2%。相比之下，新建项目的二级市场价格增长了9.1%。