格鲁吉亚房地产市场继续显示令人印象深刻的成果。根据2025年数据，格鲁吉亚房地产市场规模达到35.7亿美元，相对前一年增长12.6%。其中，该国首都第比利斯仍然是活动中心：已签订的合同数量达到42,388份。最显著的趋势是新房市场的增长——新房销售增长了27.3%，这表明建筑活动扩大和对新住房的稳定需求。
特别值得注意的是，需求越来越多地由外国投资者推动。根据开发商调查数据，在2025年，外国人成交了约占首都公寓交易总额的23%——这高于2024年的20%。这种外资对格鲁吉亚房地产市场的动态增长并非偶然——它是由几个具体因素造成的，这些因素使得在第比利斯的投资对海外买家具有吸引力。
区域竞争背景下的高收益率
在第比利斯购买房地产的主要动机之一是获得稳定被动收入的机会。根据分析机构Galf&Taggart的2025年报告，第比利斯的租赁平均每年约为8.6%——这是该地区十二个首都中的第三名。相比之下：波罗的海首都（里加和塔林）的收益率在3.6%-4.4%范围内，埃里温为6.6%，巴库为5.3%。这意味着第比利斯的公寓回报率几乎是波罗的海城市类似房产的两倍。在平均租赁价格为每平方米9.8美元且对租赁公寓的稳定需求持续的情况下，投资的盈利能力看起来相当有吸引力。
优惠的税收政策和签证制度
第二个原因是有利的税收环境。格鲁吉亚有意吸引外资：个人购买房产完全不征税，而从出租公寓收入中征收的税率仅为5%。这意味着外国业主可以获得几乎全部的租赁收入。对于非居民，购买房产的条件与当地公民的条件几乎没有区别——住宅房产没有任何配额、溢价或限制。唯一的限制仅涉及农业用地。
第三个重要因素与通过房地产投资获得居留许可的可能性有关。自2026年3月1日起，获得居留许可的最低购买门槛设定为150,000美元。因此，公寓既是一项有收益的资产，也是在该国合法居住的基础——这对考虑在该地区工作的企业家特别有吸引力。
远程购买的便利性和优惠融资
第四个原因在于购买过程的简便性和便利性。即使身在格鲁吉亚之外，投资者也可以远程完成整个交易。该国法律对远程签署预备合同没有任何障碍，前提是开发商同意——只有在国家登记处进行最终登记时才需要亲自到场。此外，外国买家可以完全绕过银行：可以直接从开发商获得无息的内部分期付款，而不是传统抵押贷款（如果购买的是仍在建设阶段的项目中的公寓）。
高端项目作为需求驱动力
这种外资需求反映在大型新建项目的发展中，这些项目专门根据远程投资者的需求进行设计。一个典型的例子是高端项目Maqro City Tbilisi——一个拥有4,000套公寓、分布在17栋建筑中、占地100,000平方米的大型住宅综合体。该项目的特点是，几乎一半的领地，即45,169平方米，被分配用于娱乐区。围栏式区域、安全系统和各种便利设施（四个游泳池、三个网球场、健身区和自己的幼儿园）为租户创造了对公寓的需求，因此提高了整个综合体的盈利能力。
重要的是，该综合体中的公寓已完全装修并进行了最终装修，包括层压地板、地热和带内置电器的厨房。这让远程业主无需从另一个国家组织翻新。作为对比：第比利斯的公寓通常要么是毛坯房，要么是高端"绿色"装修，但建成即可入住的选择很少见。
所有这些因素的结合——8.6%的收益率、仅5%的租赁税、获得居留许可的最低投资额为150,000美元的可能性以及从10%开始进行分期付款的远程购买便利性——创造了一个相当有说服力的投资案例。外国投资者正在做出理性选择，急于投资于这个目前尚未显示降温迹象的市场，并保持比该地区其他竞争性首都更高的收益率。