Грузинський ринок нерухомості залишається одним із найбільш доступних для іноземних покупців у регіоні, однак ситуація кардинально змінилася протягом останніх років. Якщо раніше Грузія позиціонувалася як ринок дешевих квартир із обіцянками високих доходів, то до 2026 року ціни суттєво зросли, пропозиція у курортних зонах збільшилася, а обіцянки прибутковості 12–15% усе рідше відповідають дійсності. При цьому придбання нерухомості залишається простим процесом: іноземці можуть купувати квартири, будинки та комерційні приміщення без спеціального дозволу уряду, права реєструються швидко, а видатки на оформлення залишаються низькими порівняно з більшістю європейських країн.
Тбілісі: помірне зростання після буму
У другому кварталі 2026 року індекс цін на нову житлову нерухомість у Тбілісі виріс на 0,9% квартально та на 4,9% у річному вимірі. Порівняно з середнім рівнем 2020 року житло подорожчало на вражаючі 63,8%. Темп зростання став помітно повільнішим, ніж у 2022–2023 роках — ринок увійшов у фазу стабілізації, що знижує ризик покупки на піку ціни, але водночас означає, що очікувати автоматичного збільшення вартості об'єкта на 10–20% щорічно більше не можна.
На січень 2026 року середньозважена ціна на первинному ринку досягла близько $1385 за м², тоді як на вторинному ринку відносно нові об'єкти оцінювалися в $1296 за м², а старий житловий фонд — в $1228 за м². Середня ставка оренди для нових квартир площею 50–60 м² становила приблизно $10,2 за м² на місяць, що забезпечує валовий прибуток близько 8,9%.
Ціни в новобудовах Тбілісі помітно відрізняються за районами. У першому кварталі 2026 року медіанна вартість становила 6814 GEL за м² у Мтацмінді, 5958 GEL у Ваке, 4456 GEL у Крцаніші, 4333 GEL у Сабуртало та 3651 GEL у Самгорі. Важливо пам'ятати, що це ціни оголошень, а не закритих угод.
Батумі: стрімке зростання з сигналами насичення
Батумі розвивається інакше — тут темпи зростання залишаються високими, але з'являються ознаки перенасичення ринку. У 2025 році в місті було продано 17478 квартир — на 15% більше, ніж роком раніше, при цьому загальний обсяг ринку досяг приблизно $1,3 млрд та виріс на 23,8%. Середня ціна первинного житла підвищилась до $1865 за м², вторинного — до $1450 за м².
Однак прибутковість оренди у Батумі знизилась: якщо рік тому вона становила 8,8%, то до 2025 року впала до 7,4%, оскільки ціни на покупку зростають швидше, ніж орендні ставки. Іноземці забезпечили близько 52% продажів у системних проектах забудовників, але кількість непроданих квартир продовжує зростати та досягла приблизно 12400 об'єктів — це важливий сигнал, який вказує на надмірну пропозицію в низці районів незважаючи на збереження попиту.
Чому інвестори вибирають Грузію
Основна перевага — простота та низька вартість оформлення. Перехід прав реєструється Національним агентством публічного реєстру всього за чотири робочих дні за 150 GEL, за один день — за 270 GEL, у день звернення — за 350 GEL. Грузія не стягує універсальний податок у розмірі 1% на перехід права власності при звичайній покупці квартири — покупець сплачує лише реєстраційний збір, юридичні послуги, переклад та можливу комісію посередника.
Значний стимул для іноземців — можливість отримати вид на проживання. Короткостроковий вид надається власникам нерухомості, якщо її підтверджена ринкова вартість перевищує еквівалент $150000 (оцінка повинна бути підтверджена сертифікованим оцінювачем); право поширюється також на чоловіка або дружину та дітей заявника. Інвестиційний вид на проживання пов'язаний із вкладенням у нерухомість вартістю понад $300000 — за умови збереження придатного об'єкта протягом встановленого періоду.
Туризм продовжує підтримувати попит на оренду: у першій половині 2026 року Грузія прийняла понад 3 млн міжнародних відвідин, з яких понад 2,27 млн були туристичними. Економіка країни зростає темпами близько 5,4–6% у 2026 році. Разом з тим на ринок впливають політична невизначеність, валютні коливання та високий обсяг нового будівництва, які слід враховувати при оцінці інвестиційних ризиків.