Ринок житла Тбілісі продовжує демонструвати стійкий ріст, попри уповільнення темпів. У 2025 році обіг ринку досяг 3,57 мільярда доларів, що на 12,6% вище за показник попереднього року. Всього було продано 42388 квартир, середня ціна на первинному ринку у грудні становила 1373 долари за квадратний метр. Однак динаміка змінилася: якщо у 2023 році первинний ринок виріс на 20,2% за рік, то у 2025-му ріст уповільнився до 4,0%. Це свідчить про те, що ринок Тбілісі завершив фазу крутого злету й перейшов до більш спокійного, передбачуваного розвитку.
Разом із зрушенням у темпах зростання трансформувалася й стратегія інвесторів. Маржа прибутку, яка раніше формувалася за рахунок перепродажу готового житла, тепер все більше зміщується на різницю між вартістю квартири на етапі котловану й ціною при здачі комплексу в експлуатацію. Зростаюча конкуренція між девелоперами створює множество можливостей для здійснення гарної угоди, якщо купити квартиру на ранніх етапах будівництва. Саме тому все більше інвесторів орієнтуються на етап розведення, коли ціни ще нижчі.
Девелопери пропонують гнучкі схеми фінансування, які привертають іноземних і місцевих інвесторів. Перший внесок при придбанні квартири в комплексі, що будується, зазвичай становить лише 10%, а залишок вносяться частинами до завершення будівництва. Важлива перевага — у такі угоди не залучаються банки, вони оформляються безпосередньо у забудовників, що звільняє покупця від необхідності платити банківські проценти.
Прикладом такого підходу є Maqro City Tbilisi, розташований у районі Самгорі. Це великий елітний житловий комплекс площею 100000 квадратних метрів, що будується за принципом "місто в місті". Майже половина території, а саме 45169 квадратних метрів, відведена під рекреаційні зони. Комплекс розрахований на 4000 квартир, розташованих у 17 корпусах. Будівництво планується завершити в два етапи: перший у червні 2028 року, другий у червні 2029-го.
Однією з найважливіших переваг Maqro City — це повне оздоблення квартир перед передачею власнику. Кожна квартира комплектується ламінатом, теплою підлогою, вбудованою кухнею, готовим санвузлом й іншими елементами. Це дозволяє власнику уникнути тривалого й дорогого ремонту й відразу ж почати здавати житло в оренду, генеруючи дохід. Девелопер пропонує сім різних планів оплати, починаючи від мінімального першого внеску в 10% вартості квартири й закінчуючи повною оплатою, при якій покупець отримує знижку 15%.
Район Самгорі, де будується Maqro City, демонструє особливо сильний попит на житлову нерухомість. У 2025 році тут було продано 6049 квартир, що є другим показником по всьому Тбілісі. Середня вартість оренди в районі становить 8,4 долари за квадратний метр, а додаткові фактори, такі як близькість до метро й специфічні зручності комплексу, значно збільшують попит і, відповідно, орендні ставки.
Орендна дохідність є ключовим фактором, що привертає інвесторів до Тбілісі попри уповільнення зростання цін на нерухомість. Середня орендна дохідність у столиці Грузії становить 8,6% на рік — це вище, ніж у Ризі (4,4%) чи Таллінні (3,6%), й знаходиться на рівні аналогічних показників в Єревані й Ташкенті. Комбінація низької ціни входу на європейському фоні, безпроцентної розстрочки від забудовника й потенційної дохідності близько 9% робить інвестицію в нерухомість Тбілісі раціональним фінансовим рішенням, заснованим на простій арифметиці, а не на спекулятивних перспективах.